Sytuacja związana z koronawirusem dotknęła każdą branżę, w tym również sektor bankowy. Prewencyjna polityka banków bardzo często wyprzedza o krok zmiany na rynku. Tym razem trudno było przewidzieć, że zaskoczy nas scenariusz znany jedynie z filmów science fiction, jednak banki zareagowały na niego błyskawicznie. O tym, jakie zmiany wprowadziły w związku z pandemią koronawirusa, mówi ekspert kredytowy Joanna Bąk, która wciąż aktywnie składa wnioski kredytowe dla swoich klientów.
Co się zmieniło od 16 marca 2020 roku? Otóż bardzo wiele. Począwszy od spadku stóp procentowych, po obniżenie zdolności kredytowej, podwyższenie wkładów własnych, ograniczenie dostępności kredytów dla osób prowadzących działalność gospodarczą, nie wspominając już o wielu technicznych utrudnieniach związanych z podpisywaniem umów kredytowych czy dostarczaniem dokumentów. Nie tylko inwestorzy z niepokojem patrzą na te niespodziewane zmiany. Rynek nieruchomości na szczęście znacznie wolniej reaguje na zmniejszającą się gospodarkę, więc jest czas, aby spokojnie przyswoić nowe reguły gry.
Obniżenie stóp procentowych
Na początek jedna z niewielu dobrych wiadomości: Narodowy Bank Polski obniżył stopy procentowe – najpierw do jednego punkta, a następnie o dodatkowe pół punkta. Osoby, które mają kredyty hipoteczne, będą więc miały niższe raty. Obniżka jest tylko na pewien okres czasu, ale jeśli ktoś stracił pracę, ma trudności z płynnością finansową lub znalazł się w grupie osób, którym zmniejszono wynagrodzenie, dzięki tej zmianie będzie mógł przetrwać czas kryzysu.
Inwestorzy nie powinni jednak zacierać rąk. Choć stopy procentowe kredytów są niskie, to finansowanie nieruchomości kredytem hipotecznym jest bardziej złożone i nie zależy tylko od jednego czynnika. Ceny nieruchomości w dużej mierze zależą od reakcji banku w sytuacji kryzysowej, a te, jak łatwo się domyśleć, chcą zabezpieczyć własne interesy. Zmian jest znacznie więcej i nie napawają one optymizmem.
Zaostrzenie procedury udzielania kredytów
Spokojne mogą być osoby, które są w trakcie transakcji, czyli zdążyły złożyć dokumenty przed datą wprowadzenia zmian. Ich wnioski kredytowe będą rozpatrywane jeszcze na starych zasadach. Osoby, które dziś podpisują umowy kredytowe, muszą już sprostać nowym wymaganiom.
Pierwsza zmiana to znaczne spowolnienie procedur. Wielu analityków pracuje zdalnie, więc proces wnioskowania naturalnie został wydłużony. Wnioski nadal są procesowane, ale trzeba uzbroić się w cierpliwość. Również podpisywanie umów stało się trudniejsze. Dawniej klient mógł umówić się z dnia na dzień na spotkanie w banku, teraz musi czekać nawet tydzień. To niewiele zważywszy, że po ogłoszeniu stanu epidemiologicznego czas oczekiwania na spotkanie był nawet trzy razy dłuższy.
Dostępność do kredytów jest jednym z kluczowych elementów znacząco wpływających na popyt, a co za tym idzie na cały rynek nieruchomości. Niestety banki to państwa w państwie, dlatego wprowadzone ze względu na pandemię ograniczenia są różne w zależności od banku. Ponieważ sytuacja jest dynamiczna i trudno dziś przewidzieć przyszłość, staranie się dziś o kredyt bez pomocy pośrednika jest bardzo trudne. Dominuje poczucie niemocy i stres, czy wszystkie dokumenty uda się dostarczyć na czas, nie gubiąc się po drodze w gąszczu nowych wymagań.
Osoby, które zatrudnione są za granicą, nadal mogą starać się o kredyt w obcej walucie w Alior Banku oraz Pekao SA. ING Bank Śląski wstrzymał kredyty dla przedsiębiorców. O pożyczce nie mają co marzyć również osoby zatrudnione na umowę na czas określony. Kredytowanie mieszkań deweloperskich za to chwilowo pozostało bez zmian. Jedynie ING Bank Śląski wycofał się z kredytowania inwestycji deweloperskich, których budowa rozpoczęła się od stycznia 2020 roku. Istnieje jednak ryzyko, że jeśli gospodarka nie ruszy, nie zmniejszą się obostrzenia i ludzie nie wrócą do normalnego zarabiania, to bankowe restrykcje utrzymają się znacznie dłużej, a nawet mogą pojawić się nowe.
Reakcje na pandemię i sytuacje ogólnogospodarczą
Nowym rozwiązaniem są wprowadzone przez banki wakacje kredytowe dla dotychczasowych klientów. Przez trzy do sześciu miesięcy można nie płacić rat kredytowych. Nie oznacza to jednak, że bank o tych pieniądzach zapomni. Co więcej, jeszcze na tym skorzysta. Decydując się na trzymiesięczne wakacje kredytowe, klient akceptuje ostatnią potrójną ratę kredytu oraz wydłużenie okresu kredytowego o trzy miesiące. W rezultacie dodatkowo będzie musiał zapłacić aż dwie raty. Niektórzy nie mają wyjścia, muszą skorzystać z tego rozwiązania, ale za 20, 25 czy 30 lat będą za to musieli zapłacić.
Większość banków uruchomiła automatyczne składanie wniosków poprzez stronę internetową lub mobilne aplikacje. Nie każdy jednak czyta regulaminy kryjące się w aktywnych linkach formularzy. Niektóre banki wykorzystują sytuację i podkładają w umowach różne aneksy, dlatego należy zachować wyjątkową ostrożność i czujność. W przypadku niepewności dobrze jest skorzystać z pomocy zaufnego doradcy.
Ciemne chmury nad kredytowaniem
Zdolność kredytowa klienta sprawdzana na początku marca, w kwietniu zaliczyła drastyczny spadek. Banki bardzo mocno obcięły kalkulatory. Różnice mogą sięgać nawet do 180 000 zł, czyli kwoty, za jaką można kupić kawalerkę! Na dziś klient, który nie ma stabilnej sytuacji finansowej, może mieć duże trudności z otrzymaniem kredytu. Jako stabilną sytuację banki rozumieją pracę na etacie lub działalność gospodarczą, która nie jest związana z branżą turystyczną, hotelarską, transportową, edukacyjną lub artystyczną. W innych przypadkach otrzymanie kredytu niestety graniczy z cudem.
Drugą ważną kwestią jest podwyższenie wkładu własnego. Wkład w wysokości 20 proc. jest już standardem, jednak niektóre banki, jak ING Bank Śląski, zwiększyły go nawet do 30 proc. Nie uwzględniane są również dochody klientów z umów o dzieło i zleceń, a na umowy na czas określony patrzy się z nieufnością. Klient może mieć nawet kilka nieruchomości, ale jeśli według procedur nie jest w stanie płacić rat, nie ma możliwości otrzymania kredytu. Zasada jest prosta – masz pieniądze, dostaniesz kredyt.
Obecne zmiany w procedurach bankowych znacząco wpłyną na dostępność kredytów w najbliższej przyszłości. Okrojona zdolność kredytowa, wykluczenie z kredytowania niektórych branż, zwiększenie wkładu własnego i jeszcze bardziej ostrożna polityka wobec osób prowadzących działalność gospodarczą, wpłyną na popyt na rynku nieruchomości. Już dziś widać całkowity zastój w obrocie nieruchomościami, a odmrażanie gospodarki będzie najprawdopodobniej stopniowe i powolne.
Cyfrowe ułatwienia
Okres przymusowej kwarantanny pokazał jednak, że banki mogą przyjmować niektóre dokumenty w wersji elektronicznej. Akceptowane są cyfrowe zaświadczenia z ZUS-u i urzędów skarbowych, nie trzeba więc odbierać ich osobiście w urzędzie. Okazało się także, że w podobnej formie akceptowane są wypisy i wyrysy, które do tej pory musiały mieć pieczątkę banku. Niektóre dokumenty można wręcz wysłać e-mailem. Bank może również sprawdzić przez jedną ze stron internetowych, czy pozwolenie na budowę jest prawomocne. Jeśli korzystanie z rozwiązań cyfrowych w procesie kredytowym stanie się normą, będzie to znaczne ułatwienie dla inwestorów, którzy w przyszłości będą starać się o kredyt.
Artykuł powstał na podstawie podcastu Ruszamy Nieruchomości nr 129 – Banki w czasie pandemii
Więcej ciekawych postów z bloga:
Notka o autorkach
Marta Smith
Przygodę z nieruchomościami zaczęłam niewinnie. Marzył mi się pasywny przychód, abym mogła dużo podróżować. Jednak pochłonęły mnie bez reszty i pojawiły się miłe skutki uboczne!
W ciągu zaledwie 5 lat wykonałam ponad 100 projektów inwestycyjnych, które sprawiły, że udało mi się osiągnąć niezależność finansową przed 30! Dziś jestem właścicielką sieci butikowych hoteli i 20 domów w najem na długi termin oraz podnajmuję kilkanaście apartamentów w najmie na doby.
Prowadzę kilka aktywnych firm związanych z nieruchomościami pod parasolem Home Whisperers. Jestem praktykiem, a dzięki setkom projektów, w których uczestniczyłam, zebrałam szerokie i głębokie doświadczenie, pozwalające mi prowadzić ten biznes w naprawdę dochodowy sposób.
Marzenia sprzed kilku lat, spełniły się nawiązką i obudziły we mnie poczucie ważnej misji. Pomimo pokusy, nie chcę wieść życia rentierki. Wolę wykorzystać wirującą we mnie energię, aby odcisnąć swój ślad. Dlatego dzielę się wiedzą i doświadczeniem, aby pomóc innym osiągnąć finansową niezależność, a także pomagać lokalnej społeczności, tworząc miejsca pracy i przyjemne warunki do życia.
Marta Baczewska-Golik
Pośredniczka nieruchomości, podcasterka, właścicielka agencji Ruszamy Nieruchomości, inwestorka oraz połowa duetu Kobieca Strona Inwestowania. Ma kreatywne, innowacyjne podejście do biznesu i wie, jak wykorzystać nowe technologie. Zawsze kieruje się zasadą win-win.
Na pierwszych transakcjach w nieruchomościach zarabiałam już na studiach w 2003 roku.
Wyobraźnia rozbudzona książkami inwestorów i pierwsze sukcesy, sprawiły, że szybko zmieniłam ścieżkę kariery, aby ruszać nieruchomości.
W branży pracowałam na różnych stanowiskach, dzięki czemu mam szerokie kompetencje i tak dobrze rozumiem wszystkie strony interesów. Własną agencję otworzyłam podczas największego kryzysu na rynku wbrew zdrowemu rozsądkowi. Dzięki umiejętności kreowania okazji inwestycyjnych, był to strzał w dziesiątkę!
Mam koncie transakcje o wartości 100 mln złotych, 6 kursów online, ponad 30 webinarów, 100 odcinków podcastu oraz wiele inspirujących wystąpień.