Rozporządzenie Ministra Zdrowia zmieniło oblicze relacji międzyludzkich, wygląd miast i przyszłość biznesu. Niektóre firmy bezpowrotnie się zamknęły, inne walczą o przetrwanie. Straty ponieśli również inwestorzy na rynku nieruchomości. Z jednej strony posiadanie aktywów daje przyjemne poczucie bezpieczeństwa, z drugiej - nie jest tajemnicą, że w czasie kryzysu stracić mogą głównie ci, którzy coś mają. Jeśli nie masz za wiele, kryzys może być dla ciebie szansą. Razem z Martą Smith, inwestorką i właścicielką trzech hoteli w Wielkiej Brytanii, zastanawiamy się, w jakim kierunku zmierza gospodarka i jak zabezpieczyć się przed skutkami pandemii.

Zaczniemy od tego, że siedzenie i czekanie bez głębszej refleksji nad tym, jak odnajdziesz się w nowej rzeczywistości, nie jest dobrym pomysłem. Zwłaszcza jeśli twój biznes ogranicza się jedynie do rynku nieruchomości. Mądry inwestor już dziś zastanowi się nad konsekwencjami pandemii koronawirusa, ponieważ pozwoli to jemu jak najlepiej przygotować się na przyszłość. Biznes to rozwiązywanie problemów i dostarczanie tych rozwiązań na rynek. Jeśli dzisiaj nie pomyślisz o tym, jakie będą konsekwencje pandemii i nie przewidzisz problemów, jakie będą mieli twoi klienci, czy będziesz mógł przygotować się na ich rozwiązanie? Twoja przyszłość może zależeć od tego, czy będziesz dostawcą czy biorcą rozwiązań. Zarabiać możesz bowiem tylko wtedy, gdy inni będą zwracać się do ciebie o wsparcie.

Zagrożenia i możliwości

Nieruchomości nie są bezludną wyspą niezależną od całej gospodarki, a restrykcje wprowadzone przez Ministra Zdrowia będą miały bardzo szerokie konsekwencje gospodarcze. Nie ma możliwości, aby zmiany, które obserwujemy, nie odbiły się na rynku nieruchomości. Nie jesteśmy tylko pewni, czego możemy się spodziewać. Inwestorzy doświadczeni kryzysem w 2008 roku z pewnością łatwiej poradzą sobie ze zmianami. To właśnie oni mogą dostarczać na rynek ciekawe i nieszablonowe pomysły, z których skorzystają ich młodsi koledzy.

Na szczęście szeroko pojęty rynek nieruchomości reaguje wolniej w porównaniu z innymi rynkami, co jest dobrą wiadomością dla wszystkich inwestorów. Jest czas na przygotowanie się i przemyślenie nowych strategii. Pomimo wielu zagrożeń widzimy w tej trudnej sytuacji również nowe możliwości. Pamiętaj, że po każdej burzy przychodzi słońce. Jeżeli uda ci się je dostrzec, to z pewnością masz szansę odnieść sukces. Światowe kryzysy zawsze były końcem dla jednych i początkiem dla drugich. Pozostaje jedynie pytanie, w której grupie się znajdziesz.

Być może nie będziesz mógł już wrócić do tego, co robiłeś. Czy będziesz trzymać się starego, czy wykorzystasz ten czas na planowanie przyszłości? Może jeszcze wzbraniasz się przed myślą, że musisz nauczyć się czegoś nowego. To jednak dobry moment na zdobywanie wiedzy, którą za chwilę będziesz mógł praktycznie wykorzystać. Obserwuj aktywnie, co możesz zrobić, aby ten kryzys nie okazał się niebezpieczeństwem i zagrożeniem, a szansą.

Kryzys najmu krótkoterminowego

Jako pierwsi skutki pandemii odczuli już inwestorzy, którzy zarządzają najmem krótkoterminowym.  Zaważył na tym gwałtowny spadek podróżnych, a co za tym idzie - rezerwacji, oraz zakazy dla branży hotelarskiej. To jedna z wielu strategii, ale jej wpływ odczują również inne części rynku nieruchomości. Co możesz zrobić, gdy prowadzisz najem krótkoterminowy? Masz trzy wyjścia. Możesz zamknąć biznes, wychodząc z założenia, że nie chcesz do niego dokładać, zwłaszcza, że nie wiadomo, ile potrwa obecna sytuacja. Drugim rozwiązaniem jest zmiana charakteru lokalu, jak przejście na najem długoterminowy. Musisz jednak pamiętać, że jeśli większość inwestorów wpadnie na ten pomysł, to ceny najmu znacznie się obniżą - rozpocznie się bitwa o klienta długoterminowego. 

Czy najem długoterminowy jest szansą na przetrwanie?

Ta najbezpieczniejsza strategia na rynku nieruchomości w obliczu dużego kryzysu może również przynieść straty, jeśli nieruchomość jest kupiona na kredyt. Wystarczy, że najemca straci pracę lub firmę i nie będzie mógł płacić czynszu. Inwestor, który ma kilka czy kilkanaście nieruchomości, może wyjść z tego obronną ręką, ponieważ zysk z pozostałych lokali wyrówna stratę. Jeśli jednak masz jedno mieszkanie na wynajem i sam znalazłeś się w finansowych tarapatach, twoje położenie będzie bardzo trudne.

Przy spadku cen najmu długoterminowego pojawia się również ryzyko, że wpływy z czynszu nie pokryją raty kredytu. Duża część lokali trafi na rynek. Powtórzy się sytuacja z 2008 roku, gdy właściciele nie byli w stanie obsługiwać swoich kredytów, czego rezultatem była nadpodaż. Kredytowanie było wstrzymane lub miało bardzo niekorzystne warunki, więc na rynku ostali się jedynie klienci gotówkowi. Ludzie jednak bali się kupować, bo nie było wiadomo, co będzie dalej. Scenariusz ten może czekać nas również dzisiaj.

Kryzys jako szansa

Każdy kryzys niesie ze sobą nowe możliwości inwestycyjne. Rynek nieruchomości dopiero zareaguje na zmiany, więc za jakiś czas pojawią się okazje do wzięcia. Wszyscy inwestorzy, którzy mają zapasy gotówki, wybiorą się na zakupy. Oczywiście gotówkowych klientów jest zdecydowanie mniej niż kredytowych. Nie zmienia to jednak faktu, że dla wszystkich osób, które świadczą usługi w branży nieruchomości, od pośredników po zarządzanie najmem, również pojawią się nowe możliwości. Przeciętny człowiek będzie zagubiony i niepewny w obliczu zmian i dużego ryzyka, więc będzie szukał eksperta, który doradzi mu, jak uratować majątek.

Być może zrealizowałeś flipa, na którym chciałeś zarobić konkretną kwotę i musisz pogodzić się ze stratą. Może prowadziłeś najem krótkoterminowy, który szybko musisz zamienić na inną strategię. Nie oznacza to jednak, że rynek nieruchomości umiera - transakcje będą jedynie wolniejsze i będą wymagały większego nakładu pracy. Na nieruchomościach łatwo zarabia się tylko wtedy, gdy ceny ciągle idą w górę. Możliwości inwestowania pieniędzy będą zawsze, choć już nie na wyciągnięcie ręki. Kwestia tego, jak szybko pozbierasz się i wrócisz do działania. 

Marta Baczewska-Golik: Biuro pośrednictwa otwierałam w momencie zapaści na rynku, kiedy inni pośrednicy zamykali biznesy. Upadały nawet grube ryby rynku nieruchomości, czyli firmy, które miały zbyt wysokie koszty i nie przetrwały spadku liczby transakcji. Wszyscy mówili mi, że nie dam rady, że nie zarobię nawet na jedzenie, ale ja właśnie wtedy zbudowałam swoją markę. Pracując zdalnie, podjęłam decyzję, że będę pracować z klientami na umowę na wyłączność. Co wydawać by się mogło szaleństwem, zainwestowałam w tamtym czasie prawie 100 000 zł na szkolenia, zdobywanie wiedzy i inspirację. Dzięki temu znalazłam takie rozwiązania i sposoby na sprzedaż nieruchomości, że udawało mi się zamykać transakcje w czasie 3-4 miesięcy, co w tamtym czasie było świetnym wynikiem. Jakie były plusy tej sytuacji? Trudne czasy zmusiły nas, osoby które się nie poddały i chciały pracować w tej branży, do różnych kreatywnych rozwiązań. Kupujący nie płacili prowizji, co miało przyciągnąć klientów. Oferty nieruchomości zyskały nową jakość. Dzięki temu dziś mamy piękne sesje zdjęciowe, wirtualne spacery i filmy wideo. Musiałam też zaistnieć w świecie online. Dzisiaj każdy pośrednik ma stronę internetową, bo widzimy wyraźnie, że każdy biznes offline musi mieć na wypadek kryzysu swoje odbicie w internecie. 

W sytuacjach kryzysowych nie ma miejsca na pomyłki. Dzięki temu uczysz się zaradności, kreatywności, pilnowania budżetów czy mądrego planowania remontów. Odważnie sięgasz też po nowe rozwiązania. Wszystkie przełomy biorą się z kryzysów. Najpierw jest niedowierzanie i niepewność, czy rzeczywiście sytuacja jest zła, czy tylko twoja wyobraźnia podsuwa ci czarny scenariusz. Potem przychodzi spokój i pojawia się pytanie, co robić dalej. A rozwiązanie zawsze przychodzi, najczęściej w najmniej oczekiwanym momencie.

Jeśli teraz jesteś biorcą pomysłów, w przyszłości będziesz mógł stać się osobą, która innym podsuwa rozwiązania w trudnych sytuacjach. W 2020 roku masz coś, czego w 2008 roku jeszcze nie było - ogromny wybór materiałów szkoleniowych online. Okres przymusowej kwarantanny to idealny czas na zdobywanie wiedzy. Jest pewne, że pandemia znacząco wpłynie na funkcjonowanie gospodarki na co najmniej kilka najbliższych miesięcy, więc mądrze jest przygotować się na nową rzeczywistość już dziś. I nie chodzi tu o nieprzemyślaną reakcję na wszechogarniającą panikę, ale o bycie przygotowanym i wyposażonym w plan awaryjny. Wtedy kryzys nie będzie dla ciebie zagrożeniem, ale prawdziwą szansą.

Artykuł powstał na podstawie podcastu Ruszamy Nieruchomości nr 127 - Nieruchomości w czasach coronavirusa

Więcej ciekawych postów z bloga:

Notka o autorkach

Przygodę z nieruchomościami zaczęłam niewinnie. Marzył mi się pasywny przychód, abym mogła dużo podróżować. Jednak pochłonęły mnie bez reszty i pojawiły się miłe skutki uboczne!

W ciągu zaledwie 5 lat wykonałam ponad 100 projektów inwestycyjnych, które sprawiły, że udało mi się osiągnąć niezależność finansową przed 30! Dziś jestem właścicielką sieci butikowych hoteli i 20 domów w najem na długi termin oraz podnajmuję kilkanaście apartamentów w najmie na doby.

Prowadzę kilka aktywnych firm związanych z nieruchomościami pod parasolem Home Whisperers. Jestem praktykiem, a dzięki setkom projektów, w których uczestniczyłam, zebrałam szerokie i głębokie doświadczenie, pozwalające mi prowadzić ten biznes w naprawdę dochodowy sposób.

Marzenia sprzed kilku lat, spełniły się nawiązką i obudziły we mnie poczucie ważnej misji. Pomimo pokusy, nie chcę wieść życia rentierki. Wolę wykorzystać wirującą we mnie energię, aby odcisnąć swój ślad. Dlatego dzielę się wiedzą i doświadczeniem, aby pomóc innym osiągnąć finansową niezależność, a także pomagać lokalnej społeczności, tworząc miejsca pracy i przyjemne warunki do życia.

Pośredniczka nieruchomości, podcasterka, właścicielka agencji Ruszamy Nieruchomości, inwestorka oraz połowa duetu Kobieca Strona Inwestowania. Ma kreatywne, innowacyjne podejście do biznesu i wie, jak wykorzystać nowe technologie. Zawsze kieruje się zasadą win-win.

Na pierwszych transakcjach w nieruchomościach zarabiałam już na studiach w 2003 roku. 

Wyobraźnia rozbudzona książkami inwestorów i pierwsze sukcesy, sprawiły, że szybko zmieniłam ścieżkę kariery, aby ruszać nieruchomości.

W branży pracowałam na różnych stanowiskach, dzięki czemu mam szerokie kompetencje i tak dobrze rozumiem wszystkie strony interesów. Własną agencję otworzyłam podczas największego kryzysu na rynku wbrew zdrowemu rozsądkowi. Dzięki umiejętności kreowania okazji inwestycyjnych, był to strzał w dziesiątkę!

Mam koncie transakcje o wartości 100 mln złotych, 6 kursów online, ponad 30 webinarów, 100 odcinków podcastu oraz wiele inspirujących wystąpień.

Każdy inwestor marzy o znalezieniu dobrej okazji inwestycyjnej, która pozwoli mu zarobić spore pieniądze. Najczęściej źródłem takich perełek jest komornik. Jednak w chwili przejęcia przez niego nieruchomości może okazać się, że okazja właśnie minęła. Prawdziwą gratką byłoby dotarcie do właściciela mieszkania, który ma problemy finansowe, zanim pojawi się tam egzekutor. Tylko jak to zrobić? Mówi o tym Jerzy Sempowicz, człowiek od zadań specjalnych na rynku nieruchomości. Jerzy nie tylko dociera do tzw. nieruchomości pod wodą, ale także wyciąga je na powierzchnię. Zarabia na nich sporo, ale też i daje szansę na nowy start ich właścicielom.

Krajowy Rejestr Długów podaje, że w 2017 roku same zadłużenia wobec wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni wyniosły 372 mln zł. A są to jedynie przeterminowane płatności czynszowe, bez danych z zakresu niespłacanych kredytów hipotecznych. Jak widać, potencjał tego rynku jest całkiem spory. Pytanie tylko czy ta strategia pozyskiwania okazji jest dla ciebie odpowiednia. Samo znalezienie problematycznej nieruchomości to oczywiście dopiero początek. Nie bez powodu takich ludzi jak Jerzy jest na rynku inwestorów niewielu. Dlaczego? Bo choć inwestowania można się nauczyć, to jest pewien zestaw cech wrodzonych, które pomagają w prowadzeniu biznesu. Nabycie ich może być bardzo trudne. Mowa o sztuce zjednywania sobie ludzi, umiejętności miękkich negocjacji, mówienia językiem odbiorcy oraz dużej cierpliwości. Z drugiej strony w niektórych sytuacjach trzeba bez wahania wykazać się stanowczością i determinacją.

Inwestor z duszą psychologa

Jerzy duży nacisk kładzie na zdobywanie wiedzy i otwartość na jej czerpanie z różnych źródeł. Ważny jest również dar docierania do ludzi i budowania sieci kontaktów. O nieruchomościach pod wodą dowiaduje się nie tylko od banków, z którymi współpracuje, ale również spółdzielni i wspólnot. Zdarza się również, że o pomoc proszą go sami właściciele, którzy chcą wyjść na prostą. Niezbędne jest również wyczucie, empatia i spore opanowanie. W transakcje często wpisane są kłótnie między małżonkami, przekleństwa, straszenie policją i prokuraturą, a także szereg trudnych emocji - strach, rozpacz, żal czy niepewność o przyszłość. 

Informacji o nieruchomościach pod wodą próżno szukać na portalach ogłoszeniowych. Jerzy ma ułatwione zadanie, jeśli występuje z ramienia banku. Dzięki wieloletniemu doświadczeniu potrafi jednak odnaleźć nie tylko lokale, ale także ich właścicieli. Zdarza się, że korzysta przy tym z nietypowych metod. Do jednego z nich, który od 2 lat przebywał poza granicami kraju i był nieuchwytny nawet dla rodziny, dotarł za pośrednictwem wysoko postawionego w Policji znajomego. Dzięki interwencji udało się nawiązać kontakt zaledwie po 2 dniach od przejęcia sprawy.

W sytuacji pełnej stresu ważne jest korzystanie z technik negocjacji, aby przez rozmowę dojść do miejsca, w którym każda ze stron będzie zadowolona z zaproponowanego rozwiązania. W praktyce oznacza to również jeżdżenie co drugi dzień do właściciela, aby przekonać go do samej tylko rozmowy. Czasem może to trwać nawet kilka miesięcy. Dzięki takiej determinacji i cierpliwości transakcje udaje się przeprowadzać stosunkowo spokojnie, bez konieczności wyprowadzania lokatora siłą.

Skąd biorą się nieruchomości pod wodą

Banki, które mają spory wolumen kredytów frankowych, jak Raiffeisen Bank, bardzo chętnie chcą się ich pozbyć. Proponują klientom współpracę, przy czym komornicy nie powinni mieć o tym wiedzy. Dlaczego? Ustawa o kosztach komorniczych mówi o tym, że jeśli nieruchomość zostanie zlicytowana przez komornika, to jemu należy się 15 proc. wynagrodzenia od wysokości długu. Przykładowo po licytacji mieszkania na konto komornika wpływa 300 000 zł, ale wartość długu właściciela przekracza wartość mieszkania, więc cała kwota zostaje przekazana do banku. Zanim jednak to nastąpi, komornik bierze z tej kwoty 45 000 zł swojego wynagrodzenia. Jeżeli uda się przeprowadzić transakcję przed komornikiem, ten musi się zadowolić jedynie 5 proc. kwoty, czyli w tym przypadku 15 000 zł. W kieszeni zostaje 30 000 zł - suma, którą średnio można zarobić na flipie.

Większość klientów nie jest świadoma tego, że banki, jako wierzyciele, bardzo chętnie szukają najkorzystniejszych rozwiązań. Ominięcie w transakcji komornika jest jednym z takich przykładów. Znajdując się w trudnym położeniu, jak utrata pracy, warto nie patrzeć na bank jak na wroga, ale spróbować wspólnie znaleźć najlepsze rozwiązanie. Dojście do porozumienia z kilku względów leży również w interesie banku.

Rozmowa lepsza niż komornik

Po pierwsze jeśli kredyt stanie się złym kredytem, to bank musi wyjąć ze swojego kapitału jego równowartość na zabezpieczenie lokat klientów. Jest to rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego. W tej sytuacji bank jest nie tylko uboższy o 500 000 zł udzielonego kredytu, który nie jest spłacany, ale również o drugie 500 000 zł, które musi wyjąć z kapitału. Traci więc dwa razy.

Po drugie jeśli bank ma wolumen złych kredytów, jego akcje spadają. Jest to nie tylko kwestia wizerunku i zaufania, ale również realny problem dla akcjonariuszy. Nie ma znaczenia, że winny jest klient, który nie spłaca zobowiązania. Szkodę ponosi również sam bank. Rozwiązaniem jest przekazanie sprawy komornikowi, ale dla banku oznacza to nie tylko wpłatę pomniejszoną o jego honorarium, ale również zły PR. Dlatego najlepszym rozwiązaniem jest transakcja, w której pomija się egzekutora. Do banku pieniądze wpływają szybciej, jest ich więcej i nie są one blokowane. Co więcej, każdy kredyt jest ubezpieczony w innym banku, więc ewentualna strata jest pokrywana z ubezpieczenia.

W przypadku aukcji komorniczej, pieniądze przekazywane do banku pomniejszane są o odsetki karne, koszty związane z egzekucją, zastępstwa procesowe i odsetki zwykłe. To, co zostaje, jest kapitałem, który może być sprzedany funduszowi sekurytyzacyjnemu bądź firmie zajmującej się egzekucją. Ci również odliczają swoje koszty i odsetki.

Jeśli bank współpracuje z klientem, a ten wyraża chęć negocjacji, można wypracować kompromis. Bank proponuje klientowi takie rozwiązanie, aby ten dobrowolnie wyprowadził się i sprzedał mieszkanie. Jerzy przyznaje, że zdarzało się, że przy dobrej sprzedaży bank nawet kasował odsetki karne. Dzięki temu klient oszczędzał 20 000 - 30 000 zł plus wynagrodzenie komornika. Co ciekawe, jeśli zostawał jeszcze jakiś kapitał do spłacenia, niekoniecznie był on sprzedawany. Jeśli była nadzieja, że klient będzie mógł go spłacić, można było podpisać nową umowę i kwota rozkładana była na kolejne raty.

Inwestor do zadań specjalnych

W przypadku nieruchomości pod wodą, pierwszy krok inwestora zależy od sytuacji. Jeśli sprawa jest bezpośrednio przed windykacją, to nie ma po co iść do banku, któremu już nie zależy na porozumieniu się z klientem. Bank wydał pieniądze na zastępstwo procesowe, sąd i komornika. Nie interesuje go pomoc, bo to oznacza dodatkową papierologię. Nawet jak dostanie kilkadziesiąt tysięcy mniej, to odbije to na ubezpieczeniu.

Każdą licytację komorniczą można jednak przyblokować. Jeśli dochodzi do licytacji i oszacowania wartości nieruchomości, ludzie robią podstawowy błąd, starając się zaniżyć wartość mieszkania. Na przykład doprowadzają je do ruiny. Tymczasem gdy dochodzi do oszacowania wartości majątku przez rzeczoznawcę, odmalowane i posprzątane mieszkanie powinno błyszczeć. Rzeczoznawca powinien je bowiem wycenić jak najwyżej. Dopiero po jego wyjściu można nabałaganić. Oczywiście świadome niszczenie nieruchomości jest przestępstwem, więc nie można z tym przesadzić. Dobrze jednak, gdy dla przypadkowych licytujących widoczny jest duży dysonans między ceną mieszkania a jego stanem faktycznym. Świadomy inwestor, zainteresowany wynajmem czy podziałem na pokoje, nie interesuje się ceną. Jest ona ważna, ale jeśli mieści się w założeniach budżetu inwestycji, to może być wyższa niż ta, którą widziałby przeciętny kupujący.

Pomimo kuszącego zysku, przedstawiona przez Jerzego forma współpracy nie jest popularna. Prowadzenie tego typu transakcji jest po prostu trudne i kosztowne. W inwestorze musi być przede wszystkim chęć wysłuchania ludzi i pragnienie, by im pomóc. Jego zachowanie w dużej mierze decyduje o tym, czy dojdzie do porozumienia. Od przejęcia sprawy Jerzy ma pół roku, aby opracować strategię - przekonać właściciela do sprzedaży mieszkania oraz obliczyć, czy transakcja pozwoli na zakup mniejszego lokalu, do którego będzie mógł się on przeprowadzić. Jeśli dług nie przewyższa wartości mieszkania, Jerzy kupuje w swoim imieniu małe mieszkanko, przeprowadza zamianę ze spłatą i sam wpłaca pieniądze do banku. Jeśli budżet się nie spina, szuka czegoś do wynajmu i pomaga właścicielowi w przeprowadzce.

Artykuł powstał na podstawie podcastu Ruszamy Nieruchomości nr 55 - Nieruchomości pod wodą. Jak do nich dotrzeć?

Przeczytaj także:

• Zrozumieć porażkę
• Jak zostać pośrednikiem nieruchomości?
• Czy warto inwestować poza miejscem zamieszkania?

Notka o autorkach

Marta Baczewska-Golik

Podcaster & Agent Nieruchomości

Marta Baczewska-Golik, przedsiębiorca, właścicielka agencji nieruchomości, autorka podcastu Ruszamy Nieruchomości. Pośredniczyła w transakcjach o wartości blisko 80 mln zł dzięki czemu zdobyła ogromną wiedzę i doświadczenie na temat rynku nieruchomości oraz aspektów prawnych.

Pracowała na rynku w kryzysie i na tzw. górce. Wie dokładnie jak szybko i skutecznie sprzedawać nieruchomości niezależnie od sytuacji na rynku. Opanowała do perfekcji przygotowanie nieruchomości do sprzedaży i prowadzenie procesu sprzedaży tak, aby uzyskało wyższą cenę niż ofertowa.

Z powodzeniem podnajmowała i zarządzała apartamentami w Sopocie o wartości 8 mln zł. Jest mistrzem w układaniu biznesu tak, aby móc pozwolić sobie na długie wakacje, podróże, oraz czas dla najbliższych. Zawsze dąży do sytuacji WIN-WIN.

Sama inwestuje w grunty, wierzytelności i obecnie przygotowuje swoją pierwszą inwestycję deweloperską.

Marta Smith

Inwestuje w nieruchomości i jest właścicielką sieci hoteli w Walii. W ciągu zaledwie 5 lat udało jej się zbudować portfel nieruchomości w postaci 20 własnych domów na wynajem długoterminowy w UK oraz kilkunastu domów i mieszkań na najem krótkoterminowy w podnajmie.

Jest praktykiem rynku i już dziś gdyby chciała mogłaby spokojnie wieść życie rentierki. Jednak jej energia, chęć dzielenia się wiedzą i doświadczeniem oraz wpływanie pozytywnie na lokalną społeczność poprzez tworzenie nowych miejsc pracy są dla niej jak turbina, której nie może powstrzymać.

Często o sobie mówi, że zaczynając inwestować chciała uzyskać wymarzony dochód pasywny, by móc podróżować po świecie, a dzisiaj to coś znacznie więcej. Kocha inspirować innych do osiągania finansowej niezależności.

Być może jesteś szczęściarzem, który od początku wiedział, jaka strategia inwestycyjna przyniesie najwięcej zysku i satysfakcji z pracy.

Większość początkujących inwestorów jest jednak pogrążona w wątpliwościach i obawach. Liczba możliwości, jakie daje branża nieruchomości, jest ogromna. Prawie zawsze pojawia się pytanie, jaką strategię wybrać, aby zarobić na realizowanych projektach i wstawać rano z poczuciem, że jest się na właściwym miejscu i we właściwym czasie. Kupować, wynajmować, zarządzać, remontować... a może zręcznie połączyć kilka strategii jednocześnie?

Uczestnicząc w kursach i szkoleniach, na pewno spotkałeś wielu mówców, którzy z pasją opowiadali o prowadzonym przez siebie biznesie. Z pewnością zdarzyło ci się pomyśleć, że może również powinieneś się tym zająć. Skoro komuś tak dobrze to wychodzi, nie powinno to być trudne. Historie inwestorów, którzy osiągają sukces, mają być przede wszystkim inspiracją.

Prawda jest bowiem taka, że nie każda strategia pasuje do każdego inwestora. Pamiętaj, że ten, kto opowiada o swoim biznesie, dzieli się głównie spektakularnymi efektami swojej pracy. Trudno więc nie ulec złudzeniu, że właśnie ta, a nie inna strategia inwestycyjna, jest najlepszą drogą do zarobienia pieniędzy. Może być to idealny biznes, ale… dla kogoś innego.

Dobór odpowiedniej strategii inwestycyjnej jest z pewnością kluczową sprawą podczas planowania biznesu związanego z nieruchomościami. Nie chodzi jednak o naśladowanie działań innych inwestorów, które w danym momencie są popularne, ale na spokojnej i rzeczowej analizie trzech jej fundamentalnych elementów:

1. Osoby inwestora – jakie są twoje słabe i mocne strony, w czym czujesz się dobrze, jakie masz doświadczenie oraz charakter, jakie sytuacje wywołują u ciebie dyskomfort, a kiedy czujesz się jak ryba w wodzie?
2. Rynku lokalnego – jak wygląda obrót nieruchomościami w twojej okolicy, które mieszkania szybko się sprzedają, a które nie cieszą się zainteresowaniem, czy jest duży popyt na najem, jaka jest specyfika danego regionu pod względem turystyki, infrastruktury, komunikacji?
3. Ogólnej sytuacji gospodarczej w kraju – w jakim momencie cyklu koniunkturalnego jesteś, jak wygląda finansowanie, jakie są prognozy dla obrotu nieruchomościami, czy planuje się dużo inwestycji, czy ludzie kupują dużo mieszkań?

Musisz zrozumieć, że nie każdą rzecz można zrobić na każdym rynku i nie wszystko będzie sprawiało ci przyjemność. Możesz nawet realizować inwestycje z zyskiem, ale będziesz zmęczony tym, że zajmujesz się czymś, czego nie lubisz.

A więc jakimi wytycznymi należy się kierować, aby wybrać dla siebie najlepszą strategię? Priorytetem jesteś ty! Bardzo często inwestorzy pilnie studiują informacje dotyczące ekonomii, rynku, finansów, ponieważ boją się ryzyka związanego z inwestowaniem naprawdę dużych pieniędzy. Natomiast zupełnie zapominają o sobie, swoich predyspozycjach i oczekiwaniach, a to powinno być początkiem każdego planu.

Podstawowe pytanie brzmi zatem, do czego ma cię doprowadzić inwestowanie w nieruchomości? Każda strategia przynosi inne rezultaty, dlatego najważniejsze jest, jakich osobiście oczekujesz efektów – chcesz zapewnić sobie niewielki, a regularny pasywny dochód, czy raczej zbudować dużą firmę, która przyniesie naprawdę spore zyski? Jaki cel, taka strategia.

Dwie podstawowe ścieżki w inwestowaniu w nieruchomości to pomnażanie kapitału oraz przypływ gotówki. Przykładem budowania kapitału są wszystkie strategie związane ze sprzedażą, jak realizacja flipów czy deweloperka, która przynosi duże, rozłożone w dłuższym czasie zyski. Następnie deal sourcing, czyli wyszukiwanie okazji inwestycyjnych dla innych inwestorów, oraz pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.

To wszystko działania, których rezultatem jest duży, lecz nieregularny zastrzyk gotówki. Do drugiej grupy zaliczyć można wszystkie strategie, które opierają się na najmie. Przepływ gotówki zapewni zarówno prowadzenie najmu długoterminowego, na doby i na pokoje, jak i samo zarządzanie najmem dla innych inwestorów.

Ważnym kryterium jest skala planowanego biznesu oraz czas, którym dysponujesz. Czy chcesz, aby inwestowanie w nieruchomości stało się podstawowym źródłem twojego dochodu, które zastąpi dotychczasową pracę? Czy ma to być jedynie źródło dodatkowych pieniędzy z myślą o zabezpieczeniu emerytury lub studiów dla dziecka? W dużej mierze od tego również będzie zależał wybór twojej strategii.

Pamiętaj też, aby nie rzucać się na głęboką wodę. Jeśli inwestujesz nieregularnie, aby zbudować kapitał początkowy, dobrze abyś miał zaplecze w postaci pracy na etacie. Wyjątkiem jest sytuacja, w której planujesz zbudować wokół nieruchomości prawdziwy biznes i od razu chcesz bardzo intensywnie działać na rynku, a nawet kupić od kogoś gotowy już biznes.

Na wybór strategii wpływ ma także posiadany przez ciebie kapitał. Jeśli jest on duży, spokojnie możesz pozwolić sobie na zbudowanie pasywnego dochodu. Jeżeli w ogóle nie interesują cię nieruchomości, a jedynie chcesz pomnożyć kapitał, możesz angażować się finansowo w projekty innych inwestorów. Pasywne inwestowanie jest idealnym rozwiązaniem dla osób, które lubią swoją pracę, swój zawód, i nie myślą o rewolucji w życiu zawodowym. Posiadane nadwyżki pozwalają im jednak na bezpieczne inwestowanie pieniędzy i pomnożenie posiadanych oszczędności.

Przy niewielkich funduszach bardziej wskazany będzie regularny biznes związany z nieruchomościami, na przykład świadczenie usług dla innych inwestorów. Nie wymaga to prawie żadnego wkładu własnego, a przy tym wiąże się z niewielkim ryzykiem. Ta strategia będzie wymagała jednak dużego nakładu pracy, ale jest to doskonały sposób na poznanie specyfiki rynku nieruchomości. Jest również sporo projektów, które funkcjonują na zasadzie inwestowania grupowego – inwestycje deweloperskie, generalne remonty kamienic – które są jedną z opcji inwestowania na rynku nieruchomości.

Twoje działanie jako inwestora musi składać się z trzech elementów – czasu, kapitału oraz wiedzy i doświadczenia. Możesz zacząć inwestować, dysponując tylko jednym z nich, pamiętając, że kapitał nie jest niezbędny do tego, by zaistnieć na rynku nieruchomości. Te zasoby są równorzędne. Bądź otwarty na współpracę o różnym charakterze.

Jeśli brakuje ci kapitału – szukaj inwestorów. Jeśli masz pieniądze, ale nie masz kiedy lub nie wiesz jak inwestować – szukaj osoby, która zarządza biznesem. Zazwyczaj większość początkujących inwestorów znajduje się pośrodku, czyli ma podstawową wiedzę i nieduży kapitał, który nie wystarcza jednak na samodzielne inwestowanie. Dlatego dobrym rozwiązaniem będzie tu współpraca z innym przedsiębiorcą.

Bardzo ważnym aspektem dobierania strategii są słabe i mocne strony inwestora. Są strategie, które wymagają umiejętności remontowania, odnajdywania się w przepisach prawnych, załatwiania formalności, zarządzania lub działań stricte biznesowych. W czym dobrze się czujesz? Odpowiedz sobie na to pytanie, ponieważ jeśli nie planujesz całkowicie nowego początku zawodowego, nie ma sensu, abyś wchodził w strategię zupełnie oderwaną od tego, czym dotychczas się zajmowałeś.

Natomiast jeśli brakuje ci jakichś kompetencji, to jeszcze nie jest koniec świata. Możesz znaleźć kogoś, kto te kompetencje ma. Chcesz robić flipy, ale boisz się remontów? Wejdź we współpracę z kimś, kto jest w tym dobry. Brakuje ci wiedzy? Uzupełnij ją. Jednym ze sposobów na jej  poszerzenie są szkolenia. Nie musisz wszystkiego wiedzieć. Doświadczenie zdobywa się metodą prób i błędów, choć oczywiście dobrze i bezpiecznie jest posiadać wiedzę, inwestując własny lub cudzy kapitał.

Jeśli masz już naszkicowany plan działania i wybraną strategię inwestycyjną, musisz zestawić to z rynkiem lokalnym. Nie każda strategia będzie niestety działać na twoim rynku. Najem krótkoterminowy nie będzie funkcjonował w miejscowości bez turystów i ruchu biznesowego, nawet jeśli twoja wiedza i umiejętności są na najwyższym poziomie.

Jak sprawdzić, czy wybrana strategia będzie działać na danym rynku lokalnym? Przede wszystkim musisz zdobyć o nim wiedzę – sprawdzić statystyki, analizować rodzaje nieruchomości, które najlepiej i najsłabiej się sprzedają, śledzić ceny najmu oraz zdobyć ogólną wiedzę, jakiego typu nieruchomości są dostępne na rynku – nowo wybudowane lokale czy mieszkania z rynku wtórnego.

Każdy rynek ma swoje plusy i minusy. Na wolniejszym rynku łatwiej kupisz mieszkanie, ale dłużej przyjdzie ci je sprzedawać. Z kolei, gdy rynek jest gorący i mieszkania sprzedają się szybko, będziesz musiał nieźle się namęczyć, żeby znaleźć ciekawą okazję inwestycyjną.

Nieocenionym źródłem informacji są rozmowy z lokalnymi specjalistami. Nawiąż relacje z agentami nieruchomości czy doradcami kredytowymi, którzy najwięcej wiedzą na temat aktualnej sytuacji finansowania i jej wpływu na cykl koniunkturalny. Dla równowagi poświęć również czas na przeglądanie ofert. Im więcej ogłoszeń i nieruchomości obejrzysz, tym łatwiej ocenisz, która transakcja jest okazją inwestycyjną.

Nie oznacza to, że nie możesz trafić na ciekawą ofertę po przejrzeniu pierwszych 10 ogłoszeń. Jeśli tylko dana nieruchomość jest dla ciebie ciekawa i wiesz, że jesteś w stanie na niej zarobić, nie wahaj się jej kupić. Przeglądanie ofert pozwala na trzymanie ręki na pulsie, jeśli jednak nigdy nie kupowałeś nieruchomości, możesz nie mieć wprawy w trafnej ocenie potencjału oglądanego mieszkania czy domu.

Nie zapominaj też, że rynek nieruchomości jest częścią większej gospodarki i tak jak ona podlega cyklom koniunkturalnym. Raz rośnie, raz spada. W każdym momencie rynku gospodarczego jesteś jednak w stanie dobrać taką strategię, aby inwestować z zyskiem.

Jak wyczuć, że nadchodzi zmiana? Trzeba obserwować dostępność do produktów finansowych. Jeśli banki zaostrzają kryteria dostępności kredytów, to zazwyczaj można spodziewać się spadku cen. Na sytuację na rynku wpływ mają również zmiany polityczne, prawne, czy podatkowe, które mogą sztucznie wymusić spadek lub wzrost. Pamiętaj jednak, że nieruchomości reagują na zmiany inaczej niż waluta czy akcje.

Nie mają aż tak dużego wpływu na ich wartość, a są nawet strategie, które są całkiem odporne na wahania rynku, jak na przykład najem długoterminowy. Jako inwestor powinieneś jednak znać jak najwięcej strategii, ponieważ biznes, który dzisiaj znakomicie się sprawdza, jutro może nie przynosić zysku.

Artykuł powstał na podstawie podcastu Ruszamy Nieruchomości nr 99 – Jak wybrać właściwą strategię inwestycyjną?

Przeczytaj także:

• Zrozumieć porażkę
• Jak zostać pośrednikiem nieruchomości?
• Czy warto inwestować poza miejscem zamieszkania?

Notka o autorkach

Marta Baczewska-Golik

Podcaster & Agent Nieruchomości

Marta Baczewska-Golik, przedsiębiorca, właścicielka agencji nieruchomości, autorka podcastu Ruszamy Nieruchomości. Pośredniczyła w transakcjach o wartości blisko 80 mln zł dzięki czemu zdobyła ogromną wiedzę i doświadczenie na temat rynku nieruchomości oraz aspektów prawnych.

Pracowała na rynku w kryzysie i na tzw. górce. Wie dokładnie jak szybko i skutecznie sprzedawać nieruchomości niezależnie od sytuacji na rynku. Opanowała do perfekcji przygotowanie nieruchomości do sprzedaży i prowadzenie procesu sprzedaży tak, aby uzyskało wyższą cenę niż ofertowa.

Z powodzeniem podnajmowała i zarządzała apartamentami w Sopocie o wartości 8 mln zł. Jest mistrzem w układaniu biznesu tak, aby móc pozwolić sobie na długie wakacje, podróże, oraz czas dla najbliższych. Zawsze dąży do sytuacji WIN-WIN.

Sama inwestuje w grunty, wierzytelności i obecnie przygotowuje swoją pierwszą inwestycję deweloperską.

Marta Smith

Inwestuje w nieruchomości i jest właścicielką sieci hoteli w Walii. W ciągu zaledwie 5 lat udało jej się zbudować portfel nieruchomości w postaci 20 własnych domów na wynajem długoterminowy w UK oraz kilkunastu domów i mieszkań na najem krótkoterminowy w podnajmie.

Jest praktykiem rynku i już dziś gdyby chciała mogłaby spokojnie wieść życie rentierki. Jednak jej energia, chęć dzielenia się wiedzą i doświadczeniem oraz wpływanie pozytywnie na lokalną społeczność poprzez tworzenie nowych miejsc pracy są dla niej jak turbina, której nie może powstrzymać.

Często o sobie mówi, że zaczynając inwestować chciała uzyskać wymarzony dochód pasywny, by móc podróżować po świecie, a dzisiaj to coś znacznie więcej. Kocha inspirować innych do osiągania finansowej niezależności.