Czy możemy dziś mówić o silnym pieniądzu?
Czy jesteśmy w stanie przewidzieć nadejście kryzysu i zabezpieczyć się przed utratą zainwestowanego kapitału? Takie pytanie zadaje sobie dziś wiele osób. Jednak, aby znaleźć na nie odpowiedzi, musimy zrozumieć zdecydowanie szerszy koncept funkcjonowania gospodarki. O naturze kryzysu opowiada Jan Fijor, przedsiębiorca, inwestor, założyciel wyższej szkoły biznesu ASBIRO oraz wydawnictwa Fijorr Publishing. Człowiek z bardzo dużym doświadczeniem inwestorskim, ale również wnikliwy obserwator gospodarczych zjawisk, o których pisze na swoim blogu Milion Plus.

Cała nasza wiedza ekonomiczna zdominowana jest przez błędną teorię ekonomisty Johna Maynarda Keynes’a, który oparł środek ciężkości myśli ekonomicznej o stronę popytową i konsumpcję, dochodząc do wniosku, że jak ludzie będą więcej zarabiać, to wszystkiego nie wydadzą, tylko zaczną oszczędzać. Konsumpcja była w jego przekonaniu sposobem na zażegnanie kryzysu.

Teoria ta była reakcją na wielki kryzys gospodarczy z lat 30. XX w. Miała zapobiec zaburzonej równowadze stosunku oszczędności do inwestycji. W istocie zakłada ona wprowadzenie progresywnych podatków i zwiększanie świadczeń socjalnych dla uboższych grup społecznych.

Obniżanie stóp procentowych ma jednak negatywny wpływ na gospodarkę. Im niższe oprocentowanie kredytów, tym większa pokusa ich zaciągnięcia. Jest to błędne założenie, ponieważ cały wzrost gospodarczy polega na tym, że ludzie oszczędzają, czyli powstrzymują się od konsumpcji bieżącej, odkładając pieniądze do banków, skąd mogą je pożyczać ci, którzy potrzebują ich do inwestowania, czyli produkowania dóbr czy usług.

Keynes jakoby zaprzeczał teorii wolnorynkowej. Uważał, że rynek pozostawiony sam sobie zawsze prowadzić będzie do kryzysu, bo nie ma dobrych mechanizmów samoregulacji. Wiele z państw po dziś dzień swoje działania prowadzi w myśl teorii Keynes’a. Niestety prowadzi to często do obniżania wartości pieniądza, bo wbrew założeniom ekonomisty, gdy ludziom dobrze się powodzi coraz chętniej i więcej konsumują, zamiast oszczędzać.

Tymczasem proces powinien przebiegać w takiej kolejności: oszczędzanie – inwestowanie – konsumpcja. Keynes odwrócił ten proces, przez co konsumpcja stała się dla nas najważniejsza. Efekt jest taki, że kupujemy na kredyt dom, a później nie jesteśmy w stanie zaciągniętego kredytu spłacić, ponieważ bez oszczędności nie ma ani wzrostu gospodarczego ani inwestycji.

Jeśli spada produkcja, ludzie kupują mniej i zaczyna brakować pracy. Zamiast rozwoju jest zadłużenie, bezrobocie i brak dochodów. Żadne programy socjalne nie rozwiążą tego problemu, ponieważ jeśli ludzie nie pracują, nie ma skąd brać pieniędzy na rządowe programy. Tylko drukarnie mogą zaspokoić potrzebę gotówki. Przykładem może być Program 500+, czyli zapożyczanie się państwa w celu zwiększenia konsumpcji obywateli. Jednak wraz ze wzrostem zadłużenia, zmniejsza się wolność. Doświadczają tego Stany Zjednoczone, gdzie ponad 60 proc. obywateli ma domy, samochody, sprzęt, ale nie ma żadnego majątku, ponieważ wartość netto ich zasobów jest mniejsza niż 20 dolarów.

Na szczęście Polacy są nieufni w stosunku do banków, dlatego nie zadłużają się tak bardzo jak Amerykanie czy Niemcy. Są również bardziej świadomi – jeśli kupią nieruchomość za 300 000 zł przy wkładzie własnym 60 000 zł, to wiedzą, że dom nie należy do nich, tylko do banku.

Drukarnie pracują, pieniędzy przybywa, ale problem nie zostaje rozwiązany. Wydrukowane pieniądze nie mają bowiem wartości. W sytuacji, gdy na rynku przybywa pieniędzy, ale ilość towarów i usług pozostaje taka sama, pieniądze tracą na wartości. Nadchodzi inflacja.

Sytuację pogarsza brak edukacji ekonomicznej. Ekonomia jest nauką o tym, jak utrzymać się na tym świecie i jak przeżyć, produkując dobra i usługi. Na zasadzie popytu i podaży ludzie ustalają wartość rzeczy czy usługi. Regulacje rządowe, które narzucają sztywne ceny, są destruktywne. Ludzie to istoty dynamiczne.

Każdy człowiek w swoim działaniu szuka możliwości poprawy swej sytuacji. Ma wbudowany mechanizm poprawiania swojego bytu, który polega na zaspokajaniu potrzeb. Jeśli jesteś spragniony, to chcesz się napić, jeśli zmarznięty – ogrzać. W związku z tym, że masz konkretne potrzeby, ktoś może ci dostarczyć tego, czego potrzebujesz. Pojawia się potrzeba produkowania. Gospodarka to nic innego mechanizm zaspokojenia naszych potrzeb.

Ogólna sytuacja gospodarcza ma wpływ również na rynek nieruchomości. Domy i mieszkania  są bardzo wrażliwe na oprocentowanie pieniądza i na koszt kredytów, który obecnie są bardzo tanie. Stopy bazowe są na poziomie 2,5 procent. Również oprocentowanie, po jakim bank centralny pożycza innym bankom pieniądze, jest bardzo tanie. Do tego stopnia, że większość banków nie wypłaca w ogóle żadnych odsetek od depozytów albo wypłaca 0.2-0.5 procenta.

Jeśli ktoś trzyma 200 000 czy 300 000 zł na lokacie oprocentowanej 1 proc. to dlatego, że nie wie, co z tymi pieniędzmi zrobić. Dlatego ludzie rezygnują z oszczędzania w bankach i wybierają akcje lub obligacji, co obecnie jest bardzo ryzykowne, ponieważ przy takim dodruku pustego pieniądza, zarówno jedne jak i drugie nie dają żadnej gwarancji.

Banki pożyczają rządowi na tzw. cele publiczne pieniadze na 1,5 proc. To przykład tego, jak można marnować pieniądze. Efektem tego jest tzw. bańka spekulacyjna. Jeśli ludzie mają dostęp do łatwych i tanich pieniędzy, nie mają co z nimi zrobić i kupują cokolwiek, żeby ulokować oszczędności i uciec od inflacji.

Zazwyczaj głównym motywem oszczędzania jest starość. Jeśli ktoś odłoży 500 000 zł, to powinien trzymać pieniądze na lokacie oprocentowanej 5-6 procent, a nie 1 czy 1,5 procenta, jak jest to obecnie. Wtedy z samych odsetek uzyskałby miesięcznie 2500 zł, a nie 600 zł. Zniekształcenie stosunku ceny pieniądza do jego faktycznej wartości doprowadziło do tego, że ludzie inwestują za wszelką cenę, czyli szukają szansy na zwiększenie rentowności swoich oszczędności.

Taką szansą są na przykład nieruchomości. To najłatwiejszy towar, który można kupić. Jednak w sytuacji, gdy bańka spekulacyjna spokojnie się powiększa, inwestowanie w nieruchomości ma swoje minusy. W momencie, gdy pieniądz jest tak dewaluowany jak dzisiaj, pojawia się wizja inflacji. Ludzie szukają innej alternatywy dla swoich oszczędności niż tradycyjna lokata w banku. Pieniądze chętnie się pożycza, ale nawet jak odsetki są zerowe, to dług trzeba oddać. Jak ktoś pożyczy milion, musi oddać milion. A jak źle ulokuje? To traci.

Bańkę spekulacyjną można zdefiniować jako inwestycję opartą na błędnej polityce monetarnej. Inwestycja ta jest albo niepotrzebna albo za droga. Nie ma nic złego w kupowaniu nieruchomości, jednak warto zastanowić się przed kupnem mieszkania za 500 000 zł, które w rzeczywistości warte jest 360 000 zł. Prawdziwą cenę nieruchomości osiągną w momencie kryzysu, gdy ludzie przestaną już kupować.

Wtedy okaże się, że będziesz chciał sprzedać mieszkanie nabyte za 500 000 zł, ale maksymalna kwota, którą będziesz mógł za nie otrzymać, wyniesie 360 000 zł. Dziś doświadczają tego mieszkańcy Hongkongu, Tajlandii i Chin. W Stanach Zjednoczonych ludzie, którzy kupili nieruchomość jeszcze przed kryzysem, przy sprzedaży tracą tysiące dolarów. Jeśli więc kupiłeś nieruchomość na cele spekulacyjne, to sprzedaj ją, zanim nastanie kryzys.

Chcąc jak najbardziej zmniejszyć ryzyko inwestycji, warto kupować nieruchomości w dobrej lokalizacji. Dobrej z punktu widzenia ryzyka, a nie wygody. Należy więc unikać bliskości, torów, stadionów, a nawet szkół. Okolica powinna być ładna, zielona i spokojna, koniecznie z dostępem do komunikacji publicznej, ale nie bezpośredniej. Nikt nie chce przystanku autobusowego pod balkonem. Również bliskość stacji Metra, choć zapewnia wygodę, nie gwarantuje łatwości zbycia mieszkania.

Czy jednak kupowanie nieruchomości na własne cele mieszkaniowe jest mniej ryzykowne? Amerykański ekonomista Peter Schiff radził przed kryzysem w 2007 roku wynająć mieszkanie i wstrzymać się z zakupem własnego lokum do czasu kryzysu, a nawet do roku po jego zakończeniu. Rada ta skierowana jest szczególnie do osób, które nie mają tylu pieniędzy, by nie tylko pozwolić sobie na ich stratę, ale nawet na ryzyko straty. Tymczasem za kilka lat wszyscy, którzy kupowali mieszkania warte 300 000 zł za 500 000 zł, będą je sprzedawać za 300 000 zł, bo nie będą mieli innego wyjścia.

Pamiętaj, że każdy kryzys kiedyś się kończy. Zapowiada go zniknięcie efektów bańki spekulacyjnej – ceny zostaną zredukowane do prawdziwej wartości, żeby z czasem znów zacząć rosnąć. Jedynym niebezpieczeństwem w czasie kryzysu jest pomoc rządowa. Najlepszym rozwiązaniem jest pozwolenie, aby stracili ci, którzy zapłacili za dużo. Dla inwestorów będzie to nauczka, że na nieruchomościach można zarobić, ale można również stracić.

Chcesz dowiedzieć się więcej? Sięgnij po jedną z książek polecanych przez naszego gościa:

  • Ekonomia dla każdego Thomas Sowell
  • Ekonomia i polityka Ludwig von Mises
  • Złoto, banki i ludzie Murray Newton Rothbard
  • Tajniki bankowości Murray Newton Rothbard
  • Inwestowanie w trudnych czasach Doug R. Casey

 

Notka o autorkach

 

Marta Baczewska-Golik

Podcaster & Agent Nieruchomości

Marta Baczewska-Golik, przedsiębiorca, właścicielka agencji nieruchomości, autorka podcastu Ruszamy Nieruchomości. Pośredniczyła w transakcjach o wartości blisko 80 mln zł dzięki czemu zdobyła ogromną wiedzę i doświadczenie na temat rynku nieruchomości oraz aspektów prawnych.

Pracowała na rynku w kryzysie i na tzw. górce. Wie dokładnie jak szybko i skutecznie sprzedawać nieruchomości niezależnie od sytuacji na rynku. Opanowała do perfekcji przygotowanie nieruchomości do sprzedaży i prowadzenie procesu sprzedaży tak, aby uzyskało wyższą cenę niż ofertowa.

Z powodzeniem podnajmowała i zarządzała apartamentami w Sopocie o wartości 8 mln zł. Jest mistrzem w układaniu biznesu tak, aby móc pozwolić sobie na długie wakacje, podróże, oraz czas dla najbliższych. Zawsze dąży do sytuacji WIN-WIN.

Sama inwestuje w grunty, wierzytelności i obecnie przygotowuje swoją pierwszą inwestycję deweloperską.

 

Marta Smith

Inwestuje w nieruchomości i jest właścicielką sieci hoteli w Walii. W ciągu zaledwie 5 lat udało jej się zbudować portfel nieruchomości w postaci 20 własnych domów na wynajem długoterminowy w UK oraz kilkunastu domów i mieszkań na najem krótkoterminowy w podnajmie.

Jest praktykiem rynku i już dziś gdyby chciała mogłaby spokojnie wieść życie rentierki. Jednak jej energia, chęć dzielenia się wiedzą i doświadczeniem oraz wpływanie pozytywnie na lokalną społeczność poprzez tworzenie nowych miejsc pracy są dla niej jak turbina, której nie może powstrzymać.

Często o sobie mówi, że zaczynając inwestować chciała uzyskać wymarzony dochód pasywny, by móc podróżować po świecie, a dzisiaj to coś znacznie więcej. Kocha inspirować innych do osiągania finansowej niezależności.