Na rynku nieruchomości jest niewielu inwestorów, którzy specjalizują się w tej dziedzinie. Jednym z nich jest Krzysztof Derdzikowski, który pomaga swoim klientom obracać ziemią rolną. Sam o sobie mówi, że tam, gdzie pozornie nic nie można zrobić, on uwielbia wynajdywać zupełnie nowe rozwiązania. Nam opowiada o tym, jak można skutecznie zarabiać na obrocie ziemią w sposób w pełni zgodny z obowiązującymi przepisami.

Kilkanaście lat temu sprzyjające warunki obrotu ziemią sprawiały, że znacznie więcej inwestorów kupowało duże areały ziemi, dzieliło je na mniejsze działki i zarabiało na ich sprzedaży. Obrót gruntami nie był skomplikowany, a niewielka ilość obowiązujących regulacji sprzyjała popularyzacji tej strategii inwestycyjnej.

Jedną z ciekawszych cech polskiego rynku było to, że każda osoba, która kupiła kawałek ziemi, była rolnikiem. Mogła więc ziemię kupować, sprzedawać, będąc przy tym zwolniona z płacenia podatku dochodowego, a nawet PCC. Termin sprzedaży ziemi nie był również ograniczony czasowo – działkę można było sprzedać nawet dzień po jej zakupie.

Doszło jednak do nasycenia rynku działkami do 3000 m kw. Zaczęły zachodzić również zmiany w przepisach. Najpierw rolnicy zobowiązani byli płacić podatek dochodowy, potem VAT, a ostatecznie handel ziemią rolną został częściowo wstrzymany poprzez zmianę Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Ograniczeniem było również wyłączenie z zakupu gruntów, które były we władaniu Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Wcześniej można było kupić od rządu ziemię bez jakichkolwiek regulacji i w dowolnej ilości, jeśli tylko rząd zdecydował się ziemię sprzedać. Inwestorzy mogli kupować działki poniżej 3000 m kw. Sekret obrotu ziemią polegał bowiem na podziale ziemi rolnej. Jeśli ktoś chciał hektar, to mógł go kupić w mniejszych fragmentach. Mógł również kupić ziemię za zgodą ówczesnej Agencji Nieruchomości Rolnych, dzisiejszego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Spekulacja na gruntach była jednak bardzo duża. Gdyby zakup i handel ziemią były bardziej rozsądne, ustawodawca nie musiałby reagować. Rynek okazał się jednak zbyt pazerny i dlatego doszło do wprowadzenia regulacji. Nowe przepisy zmieniły sposób pracy z gruntami. Dziś jest trudniej, ale jeśli ktoś wie, jak przeprowadzić transakcję, nadal jest w stanie na obrocie ziemią zarobić.

Obecnie problemem dla inwestorów może być kolejna, planowana na czerwiec 2020 roku, nowelizacja. Zakłada ona, że jeśli właściciel będzie chciał sprzedać ziemię rolną powyżej 1 ha osobie, która rolnikiem nie jest, to najpierw będzie zobowiązany ogłosić zamiar sprzedaży na stronie prowadzonej przez KOWR. Do tego dojdzie rejestracja zapytań przychodzących od oferentów oraz regulacja kwoty, za jaką dana ziemia będzie mogła zostać sprzedana. Zabiegi te zwiększą kontrolę nad obrotem ziemi rolnej w Polsce.

Na czym dokładnie będzie polegała regulacja ceny? Jeśli Główny Urząd Statystyczny poda konkretną kwotę za ziemię danej klasy w danym województwie, to ofertę będzie można wystawić jedynie o 50 proc. drożej. Przykładowo w rejonie podwarszawskim 1 ha ziemi wg GUS-u średnio może kosztować 30 000 zł. Oznacza to, że od czerwca 2020 r. 1 ha działki w tym rejonie będzie mógł zostać wystawiony za maksymalną cenę 45 000 zł. Jeśli rolnicy nie będą mogli sami decydować o cenie ziemi, sprzedaż będzie odbywać się ze znaczną stratą dla właścicieli gruntów.

Przykładowo, jeśli ziemia jest położona w dogodnej lokalizacji, czyli niedaleko dużej aglomeracji miejskiej, w pierwszej linii przy drodze asfaltowej, z dłuższym bokiem o długości 100-200 metrów, to spełnia wszystkie wymagania każdego inwestora. Bez problemu można podzielić ją na mniejsze działki i zrealizować projekt deweloperski. Taki grunt może być wart nawet 450 000 zł, jednak teraz będzie sprzedany za 45 000 zł, a nawet za kwotę niższą, ponieważ kolejny punkt ustawy mówi, że oferent, który chce nabyć grunt, może złożyć ofertę maksymalnie niższą o 5 proc. od ceny określonej przez GUS.

Dla wszystkich osób, które funkcjonowały w prostym modelu inwestycyjnym kupić ziemię i potrzymać, będzie to niesamowita tragedia, ponieważ większość osób inwestuje w grunty długoterminowo (3-5 lat). Jeśli ktoś kupił dla siebie kawałek ziemi za 100-150 000 zł, a nie wie, jak się obronić przed zmianami w prawie, będzie musiał sprzedać ją za 45 000 zł albo czekać na kolejną zmianę przepisów, która nie wiadomo kiedy nadejdzie.

Warto przygotować się do nadchodzących zmian. Rozwiązaniem może być podział gruntu przed czerwcem 2020 r. na fragmenty, które nie podlegają już obowiązkowi ogłaszania sprzedaży w nowym portalu KOWR-u. Jednak jak podzielić działkę, która ma powyżej 3000 m kw., skoro teoretycznie nie można jej podzielić? Są jednostkowe metody na rozwiązanie tej sytuacji.

Przepis Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego mówi, że działka rolna nie powinna być mniejsza niż 3000 m kw. Jednak już kolejny przepis podaje, że jeśli uzyska się na niej warunki zabudowy, to na ich podstawie będzie można podzielić grunt. Ta metoda nie zawsze zadziała. Dlaczego? Ponieważ nie dla każdej działki można uzyskać warunki zabudowy mieszkaniowej.

Druga metoda to wyjście ze współwłasności. Jeśli dwie osoby są właścicielami jednej działki, ale ich drogi rozchodzą się, idą do sądu, który dzieli ich majątek. Łatwiejszą drogą do zniesienia współwłasności jest droga materialna, jednak żaden notariusz nie podpisze się pod tym, ponieważ jest to obejście prawa. Pozostaje więc droga sądowa.

Warto dodać, że na większą skalę inwestorzy nie pracują na własnym gruncie, tylko na gruncie, który jest własnością rolnika. Samodzielnie wykonują cały proces marketingu i sprzedaży, czyli wykorzystują wiedzę do zwiększenia wartości gruntu, a następnie dochodzą do porozumienia z właścicielem w kwestii podziału zysku. Tym sposobem wszyscy są zadowoleni.

Jeżeli jednak jesteś zdecydowany na zakup działki rolnej, szukaj przede wszystkim gruntów, których zakup będzie opłacalny. Choć teoretycznie nawet na pozornie zły grunt można mieć ciekawy pomysł, to warto rozsądnie podejmować decyzję o zakupie.

Jednym z ważnych elementów zakupu ziemi jest plan zagospodarowania przestrzennego, który może być dla inwestora sporym ograniczeniem. Z jednej strony umożliwia pewne inwestycje, ale z drugiej zamyka drogę do realizacji innych projektów. Przykładowo może narzucić, że wszystkie domy muszą mieć szerokość elewacji frontowej od 10 do 12 m oraz dach o spadku 45 stopni. Jeśli ktoś marzy o płaskim dachu, będzie miał problem, ponieważ uchwalony, najczęściej standardowy plan skopiowany z jednego pliku do drugiego, uniemożliwia budowę takiego domu. Właściciel musiałby go obejść przez realizację wielokrotnie łamanego i przysłoniętego dachu.

Czy realna jest zmiana planu? Tak, choć jest to bardzo długotrwałe i nie każdy samorząd godzi się na proponowane przez inwestorów zmiany. W Polsce mało kiedy lokalni urzędnicy w ciekawy sposób pracują z terenami inwestycyjnymi, a jeszcze rzadziej współpracują z lokalnymi właścicielami przy sprzedaży gruntów. Nie wiedzą, że jeśli do gminy przyjdzie inwestor, to zwiększy się zatrudnienie i gmina zyska na podatkach.

Prawda jest taka, że urzędnik, urbanista, nie jest w stanie przewidzieć wszystkiego. Dlatego, zamiast przeglądać plany zagospodarowania przestrzennego w całym województwie, wystarczy znaleźć gminę, która tego planu nie ma, ale ma za to rozsądne podejście do współpracy z inwestorami. Wtedy można zrealizować inwestycję na podstawie warunków zabudowy.

Niekiedy problematyczność gruntów może stać się fundamentem strategii inwestycyjnej związanej z obrotem ziemią. Przykładowo w Polsce brakuje gruntów przygotowanych stricte pod inwestycje deweloperskie. Te, które są, zazwyczaj mają liczne wady. Ich prostowanie i dostarczanie deweloperowi gotowego produktu, łącznie z uzyskanym pozwoleniem na budowę, może być niszą na rynku nieruchomości. Wymaga to pewnego nakładu finansowego oraz czasu, ale zysk jest opłacalny, ponieważ deweloperzy chętnie kupują ziemię dobrze przygotowaną pod inwestycję.

Metoda pracy w tym przypadku jest niestandardowa – to robienie rzeczy, które nie są powtarzalne, ale mogą być dochodowe właśnie ze względu na stopień skomplikowania. Zwykły pośrednik nie ma wiedzy, jak wybronić się z pewnych problemów. Uwalnianie gruntów jest procesem, a kłopoty z nimi związane mogą być różne – od zaginięcia w Australii współwłaściciela ziemi, po utratę wszystkich dokumentów. Dlatego jest to strategia dla osób, które mają już doświadczenie na rynku nieruchomości.

Na koniec podstawowa wiedza na temat klasyfikacji ziemi. Grunty I, II lub III klasy, to bardzo dobre i dobre grunty rolne. Najlepiej wystrzegać się ich kupna, ponieważ chcąc je zabudować, musisz uzyskać wyłączenie z produkcji rolnej, a jest to kosztowne i często przewyższa cenę samego gruntu. Najprościej jest więc nabywać ziemię w najniższej klasie.

Jeśli planujesz na przykład zabudować ziemię III klasy i chcesz uzyskać warunki zabudowy zagrodowej, to zgodnie z przepisem w pełnym brzmieniu powinieneś być we władaniu średniej powierzchni gospodarstwa, czyli być właścicielem, dzierżawcą lub użytkownikiem, nawet nieuprawnionym, ale mogącym udowodnić swoje użytkowanie.

Po nowelizacji ustawy można kupować bez większego problemu do jednego hektara ziemi na obszarze wiejskim. Jeśli łączna powierzchnia nabywanych działek przekracza 1 ha, będziesz potrzebował zgody KOWR-u na transakcję. Musisz więc odpowiednio umotywować zakup. Mało jest osób, które w pełni związane są z życiem miejskim. Nawet jeśli ktoś mieszka w mieście, bardzo często sam pochodzi z terenów wiejskich, ma tam rodzinę, jeździł na wieś na wakacje, a nawet pomagał w gospodarce. Zawsze więc można uwiarygodnić powód, dla którego chce się na wieś wrócić, czyli umotywować zakup ziemi. Najlepiej oczywiście jak należysz do jednej z trzech grup kupujących:

1. Rolników z tytułu Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, czyli osób, które uprawiały ziemię przez minimum 5 lat i po tym czasie zarejestrowały się i płacą KRUS,
2. osób z wykształceniem rolniczym lub ukończonym kursem rolniczym,
3. osób, które mają doświadczenie pracy w gospodarstwie rolnym i potrafią to udowodnić.

W porównaniu z poprzednimi przepisami, które zabraniały sprzedaży ziemi przez 10 lat od jej zakupu oraz wymagały uzyskania zezwolenia na sprzedaż gruntu na drodze sądowej, obecne przepisy są dla właścicieli korzystne. Dziś ziemię można sprzedać już po 5 latach, a do przeprowadzenia transakcji wystarczy zgoda administracyjna KOWR-u. Pozostaje jedynie odpowiednie uargumentowanie decyzji o sprzedaży ziemi, która powinna być podjęta z ważnej życiowej przyczyny.

Artykuł powstał na podstawie podcastu Ruszamy Nieruchomości nr 119 – Jak podzielić działkę rolną?