W jaki sposób kupić nieruchomość od dewelopera w okazyjnej cenie, dodać do niej wartości i sprzedać z zyskiem.

Od jakiegoś czasu można zaobserwować pewne zjawisko inwestycyjne. Coraz więcej osób, inwestuje na rynku pierwotnym. Ponieważ liczba tych tak zwanych „perełek” na rynku wtórnym jest ograniczona, a wiele osób chce inwestować w sposób ciągły, bardzo często zaczynają szukać na rynku pierwotnym. Znaleźć mieszkanie w okazyjnej cenie, od ręki dostępne na rynku pierwotnym to naprawdę jest nie lada wyczyn.

Po pierwsze, trzeba zdać sobie sprawy, że zazwyczaj przy mieszkaniach deweloperskich są bardzo długie terminy realizacji. Jeżeli dany deweloper rozpoczyna budowę bloku danego budynku wielomieszkaniowego, to zazwyczaj będzie on gotowy dopiero za 2 lata. Z punktu widzenia naszego pomysłu biznesowego — czyli flipowania — jest to dość długi okres.

Natomiast pojawiają się sytuacje, w których, blok, który jest oddany do użytku cały, już jest zarezerwowany i w większość zamieszkany, a w pewnym momencie okazuje, że jest jakieś mieszkanie wolne, bo pierwotny potencjalny właściciel tego mieszkania, nie dostał kredytu. To się od czasu do czasu zdarza, więc jeżeli mamy dobry kontakt z pośrednikami, to w takich sytuacjach „dostaniemy cynk”, i w rezultacie pozyskujemy mieszkanie, które realizujemy dokładnie w takim samym trybie jak na rynku wtórnym, z jedyną różnicą: nie zaczynamy od remontu a wykończenia.

Wykończenie mieszkania deweloperskiego jest od strony technicznej znacznie prostsze niż remont, bo przebiega bez niespodzianek, a wszystkie niespodzianki, jeśli w ogóle się pojawią, są objęte gwarancją dewelopera.

Dla porównania koszt remontu jednego metra kwadratowego na rynku wtórnym mieszkania powinien się zmieścić w kwocie ok. 1000 zł, natomiast jeżeli mówimy o mieszkaniu deweloperskim, jest to około 700 zł. W obu przypadkach mamy na myśli standard wykończenia czy remontu w efekcie WOW, gdzie jest wykonana m.in. w kuchni na wymiar z podstawowym wyposażeniem.

Kolejny aspekt, który warto zwrócić uwagę to porównanie rynku pierwotnego i wtórnego pod względem czasu remontu i potem sprzedaży. W tym zestawieniu czas remontu na rynku wtórnym jest na pewno dłuższy, a na rynku pierwotnym krótszy. Natomiast mieszkanie deweloperskie sprzedać można mniej więcej trzy miesiące, podczas gdy mieszkanie z rynku wtórnego nawet się udaje się czasami sprzedać krócej, nawet w dwa tygodnie.

Jeśli natomiast chodzi o koszty eksploatacji, to jeżeli mamy mieszkanie deweloperskie w sytuacji, kiedy blok jeszcze nie jest oddany, to mamy taki dodatkowy bonus w postaci tego, że nie płacimy tak wysokich kosztów bieżącej eksploatacji mieszkania. Z kolei jeżeli to jest mieszkanie z rynku wtórnego, to tam od razu, od pierwszej minuty nam naliczają koszty. Mieszkanie deweloperskie z reguły kosztuje również mniej w eksploatacji w przyszłości.

Niemniej jednak warto zaznaczyć, że na rynku wtórnym, jeśli mamy okazję, to ją mamy od zaraz, podczas gdy na rynku pierwotnym jakkolwiek zawsze trzeba trochę poczekać, powiedzmy okres dwóch miesięcy. Jednak warto poczekać, bo mieszkania deweloperskie są zazwyczaj ładniejsze, nowe, w nowym bloku i najczęściej mają też ładniejsze otoczenie.

No tak, ale biorąc wszystkie te aspekt pod uwagę: gdzie jest tu miejsce na okazyjny zakup?

W 90% przypadków o okazji mówimy wtedy, kiedy jest mieszkanie, które spełnia nasze pożądane parametry i które możemy kupić nieco poniżej od tak zwanej ceny rynkowej. Bardzo często jest to mieszkanie obarczone problemami prawnymi, polegającymi na przykład na tym, że mieszkanie jest zadłużone.

W przypadku mieszkań deweloperskich takie sytuacje się nie zdarzają, zatem jak dokonać zakupu poniżej wartości rynkowej?

Deweloper przecież wie dokładnie jak wycenić nieruchomości, więc teoretycznie kupując z rynku pierwotnego, nie powinna nam się trafić jakaś super okazja, ponieważ ceny są dosyć dobrze dopasowane, a negocjacje z deweloperami są trudne i często nieefektywne. Jednak warto podkreślić, że w tym przypadku popłaca lojalność: deweloperzy cenią inwestorów, którzy kupują kolejne mieszkanie z tej samej firmy deweloperskiej i wtedy można uzyskać upust na metr kwadratowy takiego mieszkania. Jeżeli to jest sytuacja taka, że mieszkania są jeszcze niesprzedane, to negocjujemy, aby to było mieszkanie jak najlepsze z punktu widzenia możliwości późniejszej sprzedaży.

Notka o autorach

Marta Baczewska-Golik

Podcasterka, włacicielka biura nieruchomości, inwestorka.

W branży od 2008 roku. W tym czasie obróciła nieruchomościami o wartości kilkudziesięciu milionów zł. Najem na doby robiła wtedy, kiedy jeszcze airbnb nie istniało, a booking wysyłał fax z potwierdzeniem rezerwacji 🙂 Bogaty wachlarz własnych i jej klientów doświadczeń dziś pozwala jej dostrzegać na rynku trendy, okazje i dobre inwestycje.

Pracowała na rynku w kryzysie i na tzw. górce. Wie dokładnie jak szybko i skutecznie sprzedawać nieruchomości niezależnie od sytuacji na rynku. Opanowała do perfekcji przygotowanie nieruchomości do sprzedaży i prowadzenie procesu sprzedaży tak, aby uzyskało wyższą cenę niż ofertowa.

Grzegorz Tomiak

Grzegorz Tomiak jest ekonomistą, menadżerem z ponad 25 letnim stażem w zarządzaniu przedsiębiorstwami oraz prezesem zarządu i dyrektorem generalnym spółki akcyjnej.

Od ponad roku zajmuje się wraz z żoną Teresą inwestowaniem w nieruchomości pod marką „Mieszkaj ładnie w Bielsku-Białej”. Dotychczas zrealizował z sukcesem dziewięć projektów inwestycyjnych w Bielsku-Białej w modelu kupno / remont / sprzedaż mieszkania. Nowy biznes prowadzą w sposób systemowy w ramach spółki prawa handlowego. Plany na dalszy rozwój biznesu obejmują flipowanie, podnajem oraz małe inwestycje deweloperskich.