Opłacalność prowadzenia biznesu najmu na doby

Wynajem krótkoterminowy, czyli strategia skierowana głównie do turystów i klientów biznesowych, jest jednym z popularniejszych sposobów zarabiania na rynku nieruchomości, ale czy opłacalnym? Czy inwestorzy zajmujący się najmem na doby powinni obawiać się wprowadzenia prawnych regulacji? Na te i inne pytania odpowiada Wojtek Maniecki, który obecnie zarządza najmem 200 apartamentów w Gdańsku, Sopocie i Warszawie.

Wojtek jest przykładem osoby, która praktycznie bez żadnego zaplecza finansowego weszła w branżę nieruchomości i rozwinęła swój biznes do naprawdę imponujących rozmiarów. Bez rozpoznawalnej marki, strony internetowej i reklamy udało mu się stworzyć firmę, która każdego miesiąca dodaje do swojego portfolio kolejne nieruchomości.

Przygodę z wynajmem zaczynał jak wielu inwestorów od jednego mieszkania. Kolejny był dom, w którym rezerwacji na sezon wakacyjny było tak dużo, że Wojtek zamieszkał w piwnicy, aby w pełni wykorzystać jego potencjał. Po roku miał już w Trójmieście dziesięć nieruchomości, które w wakacje wynajmował na pokoje, a w ciągu roku – na długi termin.

Celem, który przyświecał Wojtkowi, było nie tylko całkowite zastąpienie pracy na etacie dochodem pasywnym z wynajmu, ale również stworzenie firmy, w której nie będzie jednym z pracowników, ale jedynie osobą zarządzającą. Dlatego już przy drugiej nieruchomości rozpoczął rekrutację, która pozwoliła na znalezienie pracowników wyszukujących dla niego kolejne nieruchomości, obsługujących gości i sprzątających pokoje.

Zatrudnienie ekipy generowało duże koszty w porównaniu do przychodów, ale dzięki temu wynajem wszystkich pokoi w Trójmieście nie wymagał już specjalnego nadzoru. Wolny czas, a także cały pozostały zysk, Wojtek poświęcił na zbudowanie bazy w Warszawie. Przy czterech nieruchomościach mógł już wynająć niewielką przestrzeń na biuro i magazyn, co znacznie ułatwiło organizację pracy.

Przy strategii najmu na doby kluczowe jest określenie wizji biznesu. Czy chcesz sam zajmować się obsługą nieruchomości, czy wolisz zlecać to pracownikom? Czy w ogóle przy tej skali biznesu, którą masz, stać cię na zatrudnienie dodatkowych osób? Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji inwestora.

Prawdopodobnie osiągniesz większy zysk przy pięciu mieszkaniach, których wynajem sam nadzorujesz, niż przy piętnastu obsługiwanych przez ekipę, ale czy taki kształt biznesu ci odpowiada? Jeśli tak, na pewno warto, jak najbardziej uprościć zarządzanie najmem. Przykładem może być zadbanie o wystarczającą ilość kompletów pościeli, aby pranie odbierane było raz lub dwa razy w tygodniu.

Wraz z wprowadzaniem skali przybywa ważnych decyzji do podjęcia. Czy lepiej zatrudnić specjalistę od marketingu, czy samemu zająć się reklamą? Nie oszukujmy się, zarządzanie, marketing, czy sprzedaż powierzone w ręce osób z konkretnymi kompetencjami kosztują więcej.

Jednak jeśli przeliczy się czas, który potrzebny jest na opanowanie nowych umiejętności, dużo rozsądniej jest zlecić dane zadanie specjaliście. Wojtek w pierwszej kolejności delegował przede wszystkim zadania, których nie lubi, czyli sprzątanie, konserwację i obsługę gości. Następnie zlecił specjalistom wyszukiwanie nowych nieruchomości oraz kontakt z właścicielami tych, które już podnajmował.

Na końcu oddał administrację, czyli zarządzanie dokumentacją. Cały proces składał się z przekazania wiedzy i wprowadzenia pracowników w specyfikę firmy, a następnie zarządzania pracownikami i współpracownikami, dzielenie się wiedzą, i przede wszystkim szukanie tych miejsc, w których przełożenie jego pracy dałoby największy wpływ na kształt firmy, udoskonalenie sprawności procesów i stworzenie najlepszych standardów.

Podstawowe pytanie jest jednak, czy najem na doby jest dzisiaj opłacalnym biznesem? Co roku powstaje wiele hoteli i apartamentów pod wynajem. W dużych miastach najbardziej eksploatowanym rejonem są starówki, najczęściej zamieszkane przez starsze osoby.

Młodzi nie chcą mieszkać w ścisłym centrum miasta, zwłaszcza w miastach obleganych w sezonie letnim przez turystów. Brak dostępu do dobrej komunikacji, brak miejsc parkingowych oraz nieznośny hałas przeważają o wynajmie lub kupnie mieszkania w dzielnicach oddalonych od ścisłego centrum. Jeśli na rynek wtórny trafiają mieszkania w tej okolicy, głównie kupują je inwestorzy.

Małe mieszkania od razu trafiają do najmu krótkoterminowego, duże są przerabiane na mniejsze lokale. Podaż szybko rośnie, z kolei popyt jest uzależniony od rejonu. Przykładowo w Sopocie, mieście sezonowym, ceny są tak wysokie, że każdy inwestor jest w stanie zarobić na wynajmie. Trudności mogą mieć jedynie właściciele lokali oddalonych od centrum miasta oraz plaży.

Popularność biznesu najmu na doby znacznie obniżyła standardy tego rodzaju najmu. Zwłaszcza w Warszawie spadła jakość oraz profesjonalizm usług. Osoby, które zajmują się tym biznesem, spotykają wielu właścicieli mieszkań niezadowolonych ze współpracy z zarządcami lokali.

Powodem jest niepłacenia czynszu, niskie prowizje lub zaniedbanie, a nawet zniszczenie mieszkania. Kilkukrotny wzrost liczby lokali w ciągu ostatnich lat sprawił, że nie jest to przyjazny rynek dla nowych inwestorów. Dużo bardziej opłacalne może okazać się zarządzanie najmem krótkoterminowym w mniejszej miejscowości lub w dużych miastach w nieoczywistej lokalizacji, jak okolice lotniska, szpitali lub miejsca wystawowego, gdzie regularnie odbywają się targi i wystawy.

Wskazówką może być bliskość hotelu. Jeśli przeprowadzone przez jego właścicieli rozeznanie rynku wykazało opłacalność tak dużej inwestycji, warto wziąć pod uwagę taką lokalizację.

Jednak bez względu na sytuację na rynku i rozmiar konkurencji, dobry pomysł na biznes poparty determinacją, zapałem i energią da się rozwinąć. Ważne, tylko aby pod wpływem chwili nie rzucać się na głęboką wodę bez znajomości rynku. Popularność najmu krótkoterminowego nie oznacza, że jest to łatwy biznes, a wiele osób spontanicznie wkracza na rynek nieruchomości, skoszonych popularnością tej formy biznesu.

Humor mogą zepsuć inwestorom zmiany prawne związane z najmem krótkoterminowym, które już zmieniły oblicze najmu na doby w takich miastach jak Barcelona, Berlin, Madryt czy Paryż. Powoli pojawia się potrzeba wprowadzenia regulacji ograniczających liczbę dni najmu, obowiązkowej rejestracji czy kontroli podatkowych, jak również związanych z tym wysokich kar finansowych za niedostosowanie się do nowych wymogów.

Jak na razie w Polsce nikt nie jest w stanie przewidzieć, w którą stronę pójdą zmiany, ale pewne jest, że wcześniej czy później obostrzenia się pojawią. Zmian jednak nie powinni obawiać się osoby, których biznes ma taką skalę, że regulacje przysporzą jedynie więcej pracy, a nie lęku o spadek zysków. Szansą na pewno mogą być lokale, które nie zostaną objęte przepisami, jak lokale usługowe. Jeżeli jednak dojdzie do zmian w prawie, na rynku przetrwają duże firmy, a wypadną inwestorzy, którzy wynajmują pojedyncze mieszkania.

Artykuł powstał na podstawie podcastu Ruszamy Nieruchomości nr 96 – Czy wciąż opłaca się prowadzić biznes najmu na doby?