W księgach wieczystych, czyli rejestrach publicznych, które przedstawiają stan prawny nieruchomości, mogą pojawiać się różnego rodzaju wpisy.

Mając wiedzę, jak je czytać, jesteś w stanie nie tylko uchronić się przed niekorzystnym zakupem nieruchomości, ale i skorzystać z możliwości zabezpieczenia swoich interesów. Tajemnice ksiąg wieczystych odkrywa przed wami Kinga Lalowicz, prawniczka specjalizującą się w prawie nieruchomościowym. Kinga przez wiele lat pracowała w kancelarii notarialnej, a dziś sama pomaga swoim klientom rozwiązywać problemy prawne związane z nieruchomościami.

Najpopularniejszym wpisem w księdze wieczystej jest hipoteka. To ograniczone prawo rzeczowe, które daje wierzycielowi (bankowi lub pożyczkodawcy) zabezpieczenie na danej nieruchomości na wypadek, gdyby właściciel przestał spłacać swoje zobowiązania. Wszystkie hipoteki wpisane są w rozdziale czwartym księgi wieczystej. Tak, to nie jest pomyłka, może być ich kilka.

Zapisy różnią się ważnością, to znaczy, że hipoteki mogą być wpisane z różnym pierwszeństwem. Ta, która znajduje się na pierwszym miejscu, w chwili kryzysu zostaje zaspokojona jako pierwsza. Jeśli w danej księdze wieczystej zapisanych jest kilka hipotek i któraś z nich zostaje wykreślona, to pozostałe zapisy przesuwają się do góry.

Natomiast jeśli wykreślona zostaje hipoteka, która wpisana jest na pierwszym miejscu, można ją zastąpić dowolnie wybraną hipoteką z listy. Badanie ksiąg wieczystych jedynie online jest bardzo często niewystarczające. Jako inwestor musisz dokładnie sprawdzić każdy wpis i jeśli w księdze wieczystej przykładowo jest siedem hipotek różnych wierzycieli, nie tylko banku, to powinieneś bardzo dokładnie zbadać podstawy wpisów wszystkich z nich, czyli zajrzeć do dokumentów w sądzie.

Niestety w przeciwieństwie do informacji online ksiąg wieczystych, ich akta już nie są dostępne dla każdego. Kto ma do nich dostęp? Tylko osoba, która wykaże się interesem prawnym. Jest to właściciel, jego pełnomocnik lub notariusz, który ma obowiązek zbadać księgę wieczystą przed podpisaniem aktu notarialnego.

Najczęściej hipoteka jest wpisywana do księgi wieczystej w sytuacji, w której ktoś bierze kredyt, aby zakupić daną nieruchomość, i bank z mocy prawa zabezpiecza się poprzez wpisanie hipoteki do działu czwartego księgi. Hipoteka może być również ustanowiona umową na rzecz dowolnego podmiotu, jednak musi być podstawa do jej ustanowienia.

Oznacza to, że jeśli pożyczasz od kogoś pieniądze, to możesz zabezpieczyć pożyczkę, ustanawiając hipotekę na rzecz danej osoby. Umowa oczywiście musi być podpisana u notariusza. Następnie składa się do sądu wniosek o wpisanie hipoteki do księgi wieczystej, a po spłacie pożyczki – o jej wykreślenie. Hipoteką można zabezpieczyć również inne należności pieniężne – pożyczki, odsetki, koszt sądowe.

Inwestor zainteresowany nieruchomością może również natrafić na zabezpieczenia w postaci hipoteki na rzecz instytucji państwowych – Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Urzędu Skarbowego.

Sprzedając mieszkanie, właściciel chce pozbyć się zadłużenia w tych urzędach, ale hipoteka na rzecz organu państwowego związana jest z postępowaniem egzekucyjnym, które będzie ujawnione w dziale trzecim księgi wieczystej. Wpis oznacza, że komornik już rozpoczął lub za chwilę rozpocznie postępowanie.

Hipoteka ma na celu zabezpieczenie wierzytelności, czy to banku, czy osoby, która pożycza pieniądze, najczęściej na dłuższy okres. W sytuacji, w której pożyczka lub kredyt przestają być spłacane, bank lub wierzyciel zaspokaja się z tej nieruchomości. To, w jaki sposób i w jakiej kolejności będą zabezpieczane wierzytelności, zależy już od przepisów o postępowaniu egzekucyjnym. Wpis w rozdziale trzecim dla kupującego jest jednak sygnałem, że nieruchomość jest już obciążona i wcześniej czy później znajdzie się na licytacji komorniczej.

W rozdziale trzecim pojawiają się również inne niespodzianki jak obciążenia, roszczenia lub prawa osób trzecich, dotyczące danej nieruchomości. Niektóre wpisy nie muszą być ujawniane, choć obciążają nieruchomość. Dlatego należy zbadać akta księgi wieczystej w sądzie, gdzie przechowywane są m.in. oryginały wszystkich zawartych przez właściciela umów.

Jako inwestor zwróć uwagę przede wszystkim na służebność nieruchomości lub użytkowanie nieruchomości na rzecz osoby trzeciej. Jeżeli pojawia się taka informacja w księdze wieczystej, oznacza to, że kupujesz mieszkanie z tym prawem, czyli osoba, o której mowa, może mieszkać lub użytkować daną nieruchomość nawet dożywotnio.

Przykładowo mogą to być służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorstw energetycznych lub służebność drogi. Warto zastanowić się, co z tym zrobić, i czy w ogóle nabywać tak obciążoną nieruchomość.

Zapis „służebność gruntowa” może na przykład oznaczać służebność na rzecz przejazdu i przechodu na rzecz innych działek. Trzeba więc zbadać, co się za tym wpisem kryje, ustalić numery działek, na których rzecz jest ustanowiona służebność, oraz dotrzeć do ich właścicieli. Przy kupowaniu działki warto spojrzeć również do dokumentacji geodezyjnej, aby zobaczyć układ terenu na mapie.

Czasem więc sama księga wieczysta nie wystarczy. Trzeba sięgnąć do innej dokumentacji, aby zrozumieć przeszłość, a czasem i przyszłość danej nieruchomość, ponieważ plany miejscowe determinują, co będzie działo się dalej z nieruchomością.

Jak widać, badanie stanu prawnego nieruchomości wymaga trochę czasu i wysiłku, a niekiedy sprytu detektywa. Dobrze jest znać się na sposobach zapisów w księdze wieczystej, aby umiejętnie połączyć fakty. Wbrew pozorom nie jest to proste zadanie. W pracy trzeba uwzględnić również specyfikę regionu, ponieważ ze względu na różne systemy prawne z czasów zaborów, mogą występować różnice w zapisach.

Kolejną ważną rzeczą są roszczenia. Jak hipoteka zabezpiecza finanse pożyczkodawcy, tak roszczenie zabezpiecza interes zakupu. Jednak korzystają na tym obie strony. Roszczenie zapewnia, że osoba, która kupuje nieruchomość, nie wycofa się z transakcji, i odwrotnie – nie zrobi tego również sprzedający.

Roszczenia wynikają z podpisania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Jest to najlepsze zabezpieczenie, które pozwala później dochodzić zawarcia umowy przed sądem. Pamiętaj, jeśli podpiszesz umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej, to nie możesz na jej podstawie złożyć wniosku do sądu o wpis w dziale trzecim księgi wieczystej o roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości.

Jak działają roszczenia? Przykładowo jesteś inwestorem, który znajduje ciekawą nieruchomość. Zamiast kupować ją od właściciela i płacić mu pełną kwotę, podpisujesz umowę przedwstępną, w której masz zapewnioną zgodę na cesję praw z tej umowy wynikających na osobę trzecią.

W tym czasie spłacasz ewentualne zadłużenie właściciela i przeprowadzasz generalny remont nieruchomości, aby podnieść jej wartość i po sprzedaży podzielić się nadwyżką ceny przed i po remoncie z właścicielem. Przy takiej strategii roszczenie jest najlepszym zabezpieczeniem, jakie możesz sobie zapewnić, aby po remoncie własność została przeniesiona na ciebie.

Dodatkowo można osobno uregulować każdy ze stosunków prawnych między inwestorem a właścicielem: przeniesienie własności nieruchomości, kwestię doinwestowania mieszkania, przeprowadzenia remontu lub ewentualnie pożyczenia na niego środków. Każdy aspekt musi być ułożony prawnie i spisany w związku z ewentualnymi sporami, aby można było dochodzić swoich roszczeń przed sądem.

Warto pamiętać, że nie ma dwóch takich samych umów. Każda jest indywidualna, układana przez dwie strony transakcji w taki sposób, aby wszyscy byli zadowoleni z jej warunków. Jedno jest pewnie, umowy pomiędzy właścicielem mieszkania a osobą trzecią lub bankiem zawsze stanowią podstawy wpisów do ksiąg wieczystych. Bez umowy, którą należy przedstawić w sądzie, nie można po prostu dokonać w księdze wieczystej żadnego wpisu.

 

Artykuł powstał na podstawie podcastu Ruszamy Nieruchomości nr 113 – Księga wieczysta bez tajemnic

 

Notka o autorkach

 

Marta Baczewska-Golik

Podcaster & Agent Nieruchomości

Marta Baczewska-Golik, przedsiębiorca, właścicielka agencji nieruchomości, autorka podcastu Ruszamy Nieruchomości. Pośredniczyła w transakcjach o wartości blisko 80 mln zł dzięki czemu zdobyła ogromną wiedzę i doświadczenie na temat rynku nieruchomości oraz aspektów prawnych.

Pracowała na rynku w kryzysie i na tzw. górce. Wie dokładnie jak szybko i skutecznie sprzedawać nieruchomości niezależnie od sytuacji na rynku. Opanowała do perfekcji przygotowanie nieruchomości do sprzedaży i prowadzenie procesu sprzedaży tak, aby uzyskało wyższą cenę niż ofertowa.

Z powodzeniem podnajmowała i zarządzała apartamentami w Sopocie o wartości 8 mln zł. Jest mistrzem w układaniu biznesu tak, aby móc pozwolić sobie na długie wakacje, podróże, oraz czas dla najbliższych. Zawsze dąży do sytuacji WIN-WIN.

Sama inwestuje w grunty, wierzytelności i obecnie przygotowuje swoją pierwszą inwestycję deweloperską.

 

Marta Smith

Inwestuje w nieruchomości i jest właścicielką sieci hoteli w Walii. W ciągu zaledwie 5 lat udało jej się zbudować portfel nieruchomości w postaci 20 własnych domów na wynajem długoterminowy w UK oraz kilkunastu domów i mieszkań na najem krótkoterminowy w podnajmie.

Jest praktykiem rynku i już dziś gdyby chciała mogłaby spokojnie wieść życie rentierki. Jednak jej energia, chęć dzielenia się wiedzą i doświadczeniem oraz wpływanie pozytywnie na lokalną społeczność poprzez tworzenie nowych miejsc pracy są dla niej jak turbina, której nie może powstrzymać.

Często o sobie mówi, że zaczynając inwestować chciała uzyskać wymarzony dochód pasywny, by móc podróżować po świecie, a dzisiaj to coś znacznie więcej. Kocha inspirować innych do osiągania finansowej niezależności.