Kupowanie nieruchomość u syndyka

Czym różni się aukcja komornicza od licytacji u syndyka? Dlaczego warto zainteresować się nieruchomościami pochodzącymi z upadłości konsumenckiej? O sekretach procedury kupowania od syndyków opowiada doradca restrukturyzacyjny Marcin Kopacz.

W ostatnich latach można zaobserwować spadek liczby nieruchomości kupowanych od komorników na rzecz transakcji u syndyków. Jest to związane ze wzrostem ilości upadłości konsumenckich, po których wystawiane są na sprzedaż również mieszkania (syndyk prowadzi egzekucję generalną, czyli likwiduje cały majątek dłużnika). Wzrost tej liczby wynika z faktu, że w 2015 roku została znowelizowana Ustawa Prawo upadłościowe.

Wprowadzone zmiany w znacznym stopniu ułatwiły ogłoszenie upadłości przeciętnemu obywatelowi. W 2015 roku z tej możliwości skorzystało około 2000 osób, a w 2017 – aż 6000! W większości przypadków są to emeryci, kobiety, które zostały same z dziećmi lub osoby z kredytem w obcej walucie, które po wypowiedzeniu umowy mają milionowe, praktycznie niemożliwe do spłacenia długi.

Obecne dłużnikowi bardziej opłaca się ogłosić upadłość, niż doprowadzić do sprzedaży nieruchomości przez komornika, ponieważ po tego rodzaju licytacji zostaje on bez mieszkania, ale za to z długami. W przypadku ogłoszenia upadłości przepisy przewidują nie tylko umorzenie długu, ale również wydzielenie kwoty po sprzedaży nieruchomości odpowiadającej maksymalnie dwuletniemu czynszowi najmu w danym mieście.

Wyliczając kwotę, sędzia komisarz bierze pod uwagę również to, czy dłużnik mieszka sam, czy z rodziną. Każdy przypadek jest badany indywidualnie, ponieważ każda sytuacja jest inna. Sąd inaczej potraktuje osobę młodą, wykształconą i mającą duże możliwości zarobkowe, a inaczej samotną matkę z dwójką dzieci. Jednak każdy dłużnik po przeprowadzeniu upadłości konsumenckiej wychodzi z umorzonymi zobowiązaniami i ma środki na wynajem mieszkania. Tym sposobem do syndyków trafia coraz więcej nieruchomości mieszkalnych.

Licytacje u syndyka mają odmienny charakter niż aukcje komornicze. Różnica jest widoczna już w samym przebiegu procedury. Przede wszystkim jest ona bardziej kulturalna i spokojniejsza. Komornicy niechętnie odbierają telefony od inwestorów, a jak już to zrobią, to nie udzielają konkretnych informacji na temat danej nieruchomości. Inwestor ma do dyspozycji jedynie operat szacunkowy, który zazwyczaj zawiera dane sprzed kilku lat. Jednym słowem transakcja przypomina kupowanie kota w worku.

Należy również pamiętać, że egzekucja u komornika jest procesem wymuszonym. To rodzi napięcie między właścicielem mieszkania a egzekutorem i negatywnie odbija się na kupującym. Dlatego współpraca z komornikiem zawsze będzie nacechowana negatywnie. Z kolei syndyk spotyka się z dłużnikiem, który sam wystąpił o ogłoszenie upadłości konsumenckiej, a więc wie, czego może się spodziewać oraz co dostanie w zamian. Cała procedura jest uproszczona, ponieważ ma na celu danie drugiej szansy dłużnikowi.

Jak przebiega sam proces? Sąd ogłasza upadłość konsumencką i wyznacza syndyka oraz komisarza. Na początku nieruchomość zostaje oszacowana przez biegłego, po czym składa się wniosek o jej sprzedaż. Prawo upadłościowe przewiduje większą elastyczność licytacji niż w przypadku aukcji komorniczych. Przepisy nie precyzują, za jaką kwotę nieruchomość może zostać sprzedana, ale w praktyce w dużych miastach jest to zazwyczaj 100 proc. kwoty oszacowanej przez biegłego.

Kolejne obniżenia ceny są zależne od syndyka i wpływa na nie m.in. stopień zainteresowania nieruchomością. Jeżeli nie pojawiają się chętni do zakupu, syndyk może wnioskować do sądu o obniżenie ceny do 70, a nawet 50 proc. Jeżeli podczas drugiej licytacji nieruchomość nadal nie zostanie sprzedana, zostaje tzw. przetarg z wolnej ręki, czyli samodzielna sprzedaż nieruchomości przez syndyka, na przykład w formie konkursu ofert, które otwierane są w obecności notariusza.

W dużych miastach przetargi najczęściej odbywają się w sądzie. Aby wziąć w nich udział, należy złożyć pisemną ofertę i wpłacić wadium. Przetarg odbywa się według regulaminu, który spisany jest przez syndyka i rozpoczyna się od otwarcia ofert. Po wybraniu najwyższej z nich coraz częściej odbywa się również dalsza ustna licytacja. Ważne jest, że po zakończeniu licytacji sędzia wydaje postanowienie jedynie w przedmiocie wyboru oferty, a nie, jak w przypadku licytacji komorniczej, postanowienie o przybiciu, a następnie o przesądzeniu, które dłużnik może zaskarżyć, co wydłuża proces sprzedaży nieruchomości.

Kupno nieruchomości od syndyka ma więc ten plus, że można dokładnie określić, kiedy nieruchomość zostanie przekazana kupującemu. Choć procedura inaczej przebiega w przypadku osoby, która nie ma majątku i mieszka w niewielkim mieście, a inaczej gdy chodzi o właściciela czterech mieszkań z dużego miasta, to inwestor czeka maksymalnie około 6 miesięcy na otrzymanie dostępu do zakupionej nieruchomości. U komornika cały proces może trwać nawet dwa lata.

Dużą zaletą zakupów u syndyka jest również mniejsze ryzyko transakcji. Licytacje u komornika wiążą się z dwiema niewiadomymi. Pierwsza to niepewność, czy zakup nieruchomości nie będzie związany z eksmisją lokatora. U syndyka dłużnicy nie blokują sprzedaży mieszkania tak jak właściciele, którzy chcą zabezpieczyć się przed komornikiem. Dłużnik, aby dostać wydzieloną ze sprzedaży nieruchomości kwotę, musi opuścić lokal, więc ryzyko eksmisji praktycznie nie istnieje. Co więcej, niektórzy dłużnicy przed aukcją chętnie pokazują mieszkanie, ponieważ zależy im, aby jak najwięcej inwestorów obejrzało nieruchomość.

Druga niewiadoma to stan księgi wieczystej oraz konieczność wprowadzania zmian w jej zapisach. W przypadku licytacji komorniczej postanowienie sądu zastępuje akt notarialny. W przypadku kupna od syndyka następuje podpisanie normalnego aktu notarialnego, za którego wydanie płaci kupujący. Notariusz od razu składa wniosek o zmianę wpisu w księdze wieczystej. Prawo upadłościowe daje również możliwość wyczyszczenie roszczeń osób trzecich, czyli unieważnienia umów najmu oraz dzierżawy. Inwestor nie będzie więc musiał martwić się, że były właściciel mieszkania podpisał umowę dzierżawy lokalu na 30 lat, za którą już pobrał opłatę, lub wpisał do księgi wieczystej dożywotnie użytkowanie nieruchomości dla osób trzecich.

Niestety kupowanie na aukcjach u syndyków ma również swoje wady. Dotarcie do informacji o licytacjach jest bardzo utrudnione. W przeciwieństwie do Izby Komorniczej, która ma własny portal z ogłoszeniami, syndycy muszą korzystać z ogólnodostępnych kanałów.

Istnieją niezależne plany stworzenia państwowego oraz prywatnego portalu z ogłoszeniami syndyków, jednak na dziś o aukcjach można dowiedzieć się jedynie podczas wertowania ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości na portalach oraz przeglądając ogłoszenia prasowe w lokalnej prasie. Dodatkowo można również odwiedzać strony sądów, gdzie w odpowiedniej zakładce pojawiają się ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości. Z punktu widzenia inwestora mały zasięg ogłoszeń może być również korzystny, ponieważ wyklucza dużą konkurencję podczas aukcji.

Drugi minus to wycena. Przygotowuje się ją szybko, więc jest bardziej atrakcyjna w przeciwieństwie do wyceny u komornika, która robiona jest nawet kilka lat przed aukcją. W związku z tym w momencie wzrostu cen nieruchomości bardziej odpowiada ona realiom rynkowym.

Choć prawo upadłościowe zdecydowanie upraszcza całą procedurę, inwestor może również trafić na bardziej skomplikowaną transakcję. Zdarzają się takie sytuacje, gdzie nieruchomość ma dwóch współwłaścicieli, ale upadłość ogłosił tylko jeden z nich. Najczęściej są to małżonkowie po rozwodzie. Wtedy kupujący musi porozumieć się również z drugim współwłaścicielem co do dalszych losów nieruchomości. Może również zdarzyć się taka sytuacja, gdzie jeden współwłaściciel ogłosił upadłość, a udział drugiego licytuje komornik. Wtedy kupujący musi dokonać dwóch transakcji, aby kupić całą nieruchomość – z syndykiem i komornikiem. Tak skomplikowaną historię ma na szczęście niewiele nieruchomości.

Artykuł powstał na podstawie podcastu Ruszamy Nieruchomości nr 104 – Jak kupić nieruchomość od syndyka?