Większość początkujących inwestorów jest jednak pogrążona w wątpliwościach i obawach. Liczba możliwości, jakie daje branża nieruchomości, jest ogromna. Prawie zawsze pojawia się pytanie, jaką strategię wybrać, aby zarobić na realizowanych projektach i wstawać rano z poczuciem, że jest się na właściwym miejscu i we właściwym czasie. Kupować, wynajmować, zarządzać, remontować… a może zręcznie połączyć kilka strategii jednocześnie?

Uczestnicząc w kursach i szkoleniach, na pewno spotkałeś wielu mówców, którzy z pasją opowiadali o prowadzonym przez siebie biznesie. Z pewnością zdarzyło ci się pomyśleć, że może również powinieneś się tym zająć. Skoro komuś tak dobrze to wychodzi, nie powinno to być trudne. Historie inwestorów, którzy osiągają sukces, mają być przede wszystkim inspiracją.

Prawda jest bowiem taka, że nie każda strategia pasuje do każdego inwestora. Pamiętaj, że ten, kto opowiada o swoim biznesie, dzieli się głównie spektakularnymi efektami swojej pracy. Trudno więc nie ulec złudzeniu, że właśnie ta, a nie inna strategia inwestycyjna, jest najlepszą drogą do zarobienia pieniędzy. Może być to idealny biznes, ale… dla kogoś innego.

Dobór odpowiedniej strategii inwestycyjnej jest z pewnością kluczową sprawą podczas planowania biznesu związanego z nieruchomościami. Nie chodzi jednak o naśladowanie działań innych inwestorów, które w danym momencie są popularne, ale na spokojnej i rzeczowej analizie trzech jej fundamentalnych elementów:

1. Osoby inwestora – jakie są twoje słabe i mocne strony, w czym czujesz się dobrze, jakie masz doświadczenie oraz charakter, jakie sytuacje wywołują u ciebie dyskomfort, a kiedy czujesz się jak ryba w wodzie?
2. Rynku lokalnego – jak wygląda obrót nieruchomościami w twojej okolicy, które mieszkania szybko się sprzedają, a które nie cieszą się zainteresowaniem, czy jest duży popyt na najem, jaka jest specyfika danego regionu pod względem turystyki, infrastruktury, komunikacji?
3. Ogólnej sytuacji gospodarczej w kraju – w jakim momencie cyklu koniunkturalnego jesteś, jak wygląda finansowanie, jakie są prognozy dla obrotu nieruchomościami, czy planuje się dużo inwestycji, czy ludzie kupują dużo mieszkań?

Musisz zrozumieć, że nie każdą rzecz można zrobić na każdym rynku i nie wszystko będzie sprawiało ci przyjemność. Możesz nawet realizować inwestycje z zyskiem, ale będziesz zmęczony tym, że zajmujesz się czymś, czego nie lubisz.

A więc jakimi wytycznymi należy się kierować, aby wybrać dla siebie najlepszą strategię? Priorytetem jesteś ty! Bardzo często inwestorzy pilnie studiują informacje dotyczące ekonomii, rynku, finansów, ponieważ boją się ryzyka związanego z inwestowaniem naprawdę dużych pieniędzy. Natomiast zupełnie zapominają o sobie, swoich predyspozycjach i oczekiwaniach, a to powinno być początkiem każdego planu.

Podstawowe pytanie brzmi zatem, do czego ma cię doprowadzić inwestowanie w nieruchomości? Każda strategia przynosi inne rezultaty, dlatego najważniejsze jest, jakich osobiście oczekujesz efektów – chcesz zapewnić sobie niewielki, a regularny pasywny dochód, czy raczej zbudować dużą firmę, która przyniesie naprawdę spore zyski? Jaki cel, taka strategia.

Dwie podstawowe ścieżki w inwestowaniu w nieruchomości to pomnażanie kapitału oraz przypływ gotówki. Przykładem budowania kapitału są wszystkie strategie związane ze sprzedażą, jak realizacja flipów czy deweloperka, która przynosi duże, rozłożone w dłuższym czasie zyski. Następnie deal sourcing, czyli wyszukiwanie okazji inwestycyjnych dla innych inwestorów, oraz pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.

To wszystko działania, których rezultatem jest duży, lecz nieregularny zastrzyk gotówki. Do drugiej grupy zaliczyć można wszystkie strategie, które opierają się na najmie. Przepływ gotówki zapewni zarówno prowadzenie najmu długoterminowego, na doby i na pokoje, jak i samo zarządzanie najmem dla innych inwestorów.

Ważnym kryterium jest skala planowanego biznesu oraz czas, którym dysponujesz. Czy chcesz, aby inwestowanie w nieruchomości stało się podstawowym źródłem twojego dochodu, które zastąpi dotychczasową pracę? Czy ma to być jedynie źródło dodatkowych pieniędzy z myślą o zabezpieczeniu emerytury lub studiów dla dziecka? W dużej mierze od tego również będzie zależał wybór twojej strategii.

Pamiętaj też, aby nie rzucać się na głęboką wodę. Jeśli inwestujesz nieregularnie, aby zbudować kapitał początkowy, dobrze abyś miał zaplecze w postaci pracy na etacie. Wyjątkiem jest sytuacja, w której planujesz zbudować wokół nieruchomości prawdziwy biznes i od razu chcesz bardzo intensywnie działać na rynku, a nawet kupić od kogoś gotowy już biznes.

Na wybór strategii wpływ ma także posiadany przez ciebie kapitał. Jeśli jest on duży, spokojnie możesz pozwolić sobie na zbudowanie pasywnego dochodu. Jeżeli w ogóle nie interesują cię nieruchomości, a jedynie chcesz pomnożyć kapitał, możesz angażować się finansowo w projekty innych inwestorów. Pasywne inwestowanie jest idealnym rozwiązaniem dla osób, które lubią swoją pracę, swój zawód, i nie myślą o rewolucji w życiu zawodowym. Posiadane nadwyżki pozwalają im jednak na bezpieczne inwestowanie pieniędzy i pomnożenie posiadanych oszczędności.

Przy niewielkich funduszach bardziej wskazany będzie regularny biznes związany z nieruchomościami, na przykład świadczenie usług dla innych inwestorów. Nie wymaga to prawie żadnego wkładu własnego, a przy tym wiąże się z niewielkim ryzykiem. Ta strategia będzie wymagała jednak dużego nakładu pracy, ale jest to doskonały sposób na poznanie specyfiki rynku nieruchomości. Jest również sporo projektów, które funkcjonują na zasadzie inwestowania grupowego – inwestycje deweloperskie, generalne remonty kamienic – które są jedną z opcji inwestowania na rynku nieruchomości.

Twoje działanie jako inwestora musi składać się z trzech elementów – czasu, kapitału oraz wiedzy i doświadczenia. Możesz zacząć inwestować, dysponując tylko jednym z nich, pamiętając, że kapitał nie jest niezbędny do tego, by zaistnieć na rynku nieruchomości. Te zasoby są równorzędne. Bądź otwarty na współpracę o różnym charakterze.

Jeśli brakuje ci kapitału – szukaj inwestorów. Jeśli masz pieniądze, ale nie masz kiedy lub nie wiesz jak inwestować – szukaj osoby, która zarządza biznesem. Zazwyczaj większość początkujących inwestorów znajduje się pośrodku, czyli ma podstawową wiedzę i nieduży kapitał, który nie wystarcza jednak na samodzielne inwestowanie. Dlatego dobrym rozwiązaniem będzie tu współpraca z innym przedsiębiorcą.

Bardzo ważnym aspektem dobierania strategii są słabe i mocne strony inwestora. Są strategie, które wymagają umiejętności remontowania, odnajdywania się w przepisach prawnych, załatwiania formalności, zarządzania lub działań stricte biznesowych. W czym dobrze się czujesz? Odpowiedz sobie na to pytanie, ponieważ jeśli nie planujesz całkowicie nowego początku zawodowego, nie ma sensu, abyś wchodził w strategię zupełnie oderwaną od tego, czym dotychczas się zajmowałeś.

Natomiast jeśli brakuje ci jakichś kompetencji, to jeszcze nie jest koniec świata. Możesz znaleźć kogoś, kto te kompetencje ma. Chcesz robić flipy, ale boisz się remontów? Wejdź we współpracę z kimś, kto jest w tym dobry. Brakuje ci wiedzy? Uzupełnij ją. Jednym ze sposobów na jej  poszerzenie są szkolenia. Nie musisz wszystkiego wiedzieć. Doświadczenie zdobywa się metodą prób i błędów, choć oczywiście dobrze i bezpiecznie jest posiadać wiedzę, inwestując własny lub cudzy kapitał.

Jeśli masz już naszkicowany plan działania i wybraną strategię inwestycyjną, musisz zestawić to z rynkiem lokalnym. Nie każda strategia będzie niestety działać na twoim rynku. Najem krótkoterminowy nie będzie funkcjonował w miejscowości bez turystów i ruchu biznesowego, nawet jeśli twoja wiedza i umiejętności są na najwyższym poziomie.

Jak sprawdzić, czy wybrana strategia będzie działać na danym rynku lokalnym? Przede wszystkim musisz zdobyć o nim wiedzę – sprawdzić statystyki, analizować rodzaje nieruchomości, które najlepiej i najsłabiej się sprzedają, śledzić ceny najmu oraz zdobyć ogólną wiedzę, jakiego typu nieruchomości są dostępne na rynku – nowo wybudowane lokale czy mieszkania z rynku wtórnego.

Każdy rynek ma swoje plusy i minusy. Na wolniejszym rynku łatwiej kupisz mieszkanie, ale dłużej przyjdzie ci je sprzedawać. Z kolei, gdy rynek jest gorący i mieszkania sprzedają się szybko, będziesz musiał nieźle się namęczyć, żeby znaleźć ciekawą okazję inwestycyjną.

Nieocenionym źródłem informacji są rozmowy z lokalnymi specjalistami. Nawiąż relacje z agentami nieruchomości czy doradcami kredytowymi, którzy najwięcej wiedzą na temat aktualnej sytuacji finansowania i jej wpływu na cykl koniunkturalny. Dla równowagi poświęć również czas na przeglądanie ofert. Im więcej ogłoszeń i nieruchomości obejrzysz, tym łatwiej ocenisz, która transakcja jest okazją inwestycyjną.

Nie oznacza to, że nie możesz trafić na ciekawą ofertę po przejrzeniu pierwszych 10 ogłoszeń. Jeśli tylko dana nieruchomość jest dla ciebie ciekawa i wiesz, że jesteś w stanie na niej zarobić, nie wahaj się jej kupić. Przeglądanie ofert pozwala na trzymanie ręki na pulsie, jeśli jednak nigdy nie kupowałeś nieruchomości, możesz nie mieć wprawy w trafnej ocenie potencjału oglądanego mieszkania czy domu.

Nie zapominaj też, że rynek nieruchomości jest częścią większej gospodarki i tak jak ona podlega cyklom koniunkturalnym. Raz rośnie, raz spada. W każdym momencie rynku gospodarczego jesteś jednak w stanie dobrać taką strategię, aby inwestować z zyskiem.

Jak wyczuć, że nadchodzi zmiana? Trzeba obserwować dostępność do produktów finansowych. Jeśli banki zaostrzają kryteria dostępności kredytów, to zazwyczaj można spodziewać się spadku cen. Na sytuację na rynku wpływ mają również zmiany polityczne, prawne, czy podatkowe, które mogą sztucznie wymusić spadek lub wzrost. Pamiętaj jednak, że nieruchomości reagują na zmiany inaczej niż waluta czy akcje.

Nie mają aż tak dużego wpływu na ich wartość, a są nawet strategie, które są całkiem odporne na wahania rynku, jak na przykład najem długoterminowy. Jako inwestor powinieneś jednak znać jak najwięcej strategii, ponieważ biznes, który dzisiaj znakomicie się sprawdza, jutro może nie przynosić zysku.

Artykuł powstał na podstawie podcastu Ruszamy Nieruchomości nr 99 – Jak wybrać właściwą strategię inwestycyjną?