Zachętą jest możliwość zarobienia znacznie większych pieniędzy, jednak duży zysk z transakcji ma swój koszt. Nawet jeśli nie jesteś debiutantem, musisz na nowo zbadać rynek i nauczyć się obowiązujących zasad obrotu nieruchomościami. Historia Przemka Ożarowskiego, który z powodzeniem inwestuje na rynku norweskim, może być inspiracją dla tych, którzy chcieliby spróbować swoich sił na obczyźnie.

Przemek jest z wykształcenia skandynawistą. Do Norwegii wyjechał 10 lat temu. Przygodę z biznesem zaczął od założenia firmy ogrodniczej, której oferta skierowana jest do właścicieli ekskluzywnych ogrodów. Po dwóch latach mógł już pozwolić sobie na kupno własnego domu. Była to najtańsza nieruchomość w bogatej gminie Bærum. Dom kosztował 2 800 000 koron, jednak przez osiem lat rynek notował stabilny wzrost i obecnie jest on wart aż 6 500 000 koron. Jak to możliwe?

Złote lata inwestorów

Specyfiką norweskiego rynku nieruchomości jest to, że większość domów jest kupiona na kredyt, jednak właściciele nie spłacają kapitału, a jedynie same odsetki od zaciągniętej pożyczki (obecnie spłata samej raty odsetkowej, bez ruszania kapitału, jest możliwa tylko dla osób, które mają dobrą, stabilną sytuację finansową). Choć kraj uchodzi za bogaty i wygodny do życia, w rzeczywistości Norwegowie wszystko kupują na zeszyt. Zdarza się, że przez całe życie nie są w stanie spłacić w banku pożyczonego kapitału. Dlatego też ostatni kryzys był dla nich bardzo dotkliwy.

Obecnie rynek nieruchomości spowolnił, ale przez ostatnie lata rósł do 20 proc. rocznie. Przy takim wzroście wartości mieszkań, nie było sensu spłacać raty kapitałowej. Kredyty można było brać na refinansowanie nieograniczonej ilość nieruchomości. Po kilka mieszkań kupowały nawet osoby, które nigdy nie miały styczności z inwestowaniem. Sytuacja sprzyjała spekulantom, ale ograniczała młodych ludzi, którzy nie mieli kapitału i nie mogli nadążyć za tak szybkim wzrostem cen. Dlatego rząd postanowił wprowadzić regulacje. Od trzech lat kredyt, który można wziąć na osobę fizyczną, jest ograniczony do wysokości pięciokrotnych dochodów rocznych danego klienta. Wpływu na wysokość kredytu nie ma nawet ilość posiadanych nieruchomości, na których bank może się zabezpieczyć.

Regulacje ograniczyły rynek nieruchomości dla prywatnych inwestorów i praktycznie uniemożliwiły zakup drogich nieruchomości. Ceny jednak nadal szły w górę. Zdarzało się, że mieszkanie w centrum Oslo kupione od dewelopera za 7 000 000 koron, po 6 miesiącach było już warte 10 000 000 koron.

W ciągu ostatnich lat również ilość inwestycji we flipy stale rosła, ponieważ wzrost cen nieruchomości i duża stopa zwrotu zachęcała do tego typu działalności. Kiedy rynek był galopujący na ekskluzywnym, położonym w dobrej dzielnicy mieszkaniu, które kosztowało 10 000 000 koron, można było zarobić nawet 2-3 miliony!

Charakterystyka norweskiego rynku nieruchomości

W Norwegii występują trzy typy mieszkań:

• mieszkania spółdzielcze należące do wspólnoty zorganizowanej w formie spółki akcyjnej,
• mieszkania spółdzielcze należące do wspólnoty funkcjonującej na zasadach znanych w Polsce, których udziały można wykupić, ale nigdy nie można zostać ich właścicielem,
• mieszkania własnościowe.

Dla inwestorów ważne jest, że mieszkania własnościowe mają odrębną własność, więc należy opłacić podatek od nieruchomości, który wynosi 2,5 proc. ceny zakupu. Mieszkanie kupione w spółdzielni lub spółce akcyjnej nie wymaga wniesienia takiej opłaty, jednak ulga ta wiąże się z innymi ograniczeniami. Bez zgody wspólnoty nie można bowiem wynająć mieszkania spółdzielczego ani przeprowadzić jego remontu. Co więcej, takiego mieszkania nie można sprzedać w celach spekulacyjnych. Dlatego na realizację flipa lepiej kupić mieszkanie własnościowe.

Oczywiście sprzedaż mieszkania spółdzielczego nie jest zabroniona prawem, ale obrót tego typu nieruchomościami dla zysku jest w Norwegii źle widziany. Spekulacja ma negatywny wydźwięk ze względu na socjalistycznego ducha Norwegów – osoby, które są przedsiębiorcze i radzą sobie finansowo, ocenia się negatywnie. Dlatego kupując mieszkanie spółdzielcze na flipa, nie można mówić, że jest ono inwestycją. Oferta złożona przez osobę, która otwarcie przyznaje, że chce na transakcji szybko zarobić, może po prostu zostać przez spółdzielnię odrzucona. Dlatego bezpieczniej jest sugerować, że mieszkanie kupowane jest na własne cele mieszkaniowe.

Ciekawe jest to, że w Norwegii bank może zabezpieczyć się również na mieszkaniu należącym do spółki akcyjnej, więc nie ma problemu z otrzymaniem kredytu na zakup mieszkania spółdzielczego. Funkcjonuje tu tzw. wspólny kredyt. Spółdzielnia buduje dom, biorąc kredyt na 100 proc. inwestycji, ale mieszkanie można kupić już za 20 proc. jego wartości. Niski wkład jest korzystny dla osób, które dysponują małym kapitałem. Tu wystarczy, aby miały one zdolność kredytową na 20 proc. wartości mieszkania. Decydując się na zakup, zobowiązują się jednak do spłaty kredytu i odsetek związanych z wkładem własnym oraz kredytu, który zaciągnęła spółdzielnia, czyli tzw. czynszu.

W przeszłości wspólny kredyt był wykorzystywany przez inwestorów do spekulacji. Kupowali oni mieszkania za 5 000 000 koron z 20-30 proc. wkładem własnym i podpisywali umowę, w której zaznaczone było, że kredyt spółdzielni zaczną spłacać po 5 latach od zakupu. Do tego czasu sprzedawali mieszkanie za 7 500 000 koron, ponieważ nie było ich stać na spłacanie dwóch kredytów, i zarabiali na transakcji 2 500 000 koron. Dziś niestety rynek zmienił się na tyle, że podobne transakcje należą do rzadkości.

Pierwsza inwestycja Przemka

Korzystna sytuacja na rynku nieruchomości zachęciła Przemka do inwestowania. Po 4 latach od zakupu wartość jego domu wzrosła do 3 700 000 koron, a dzięki regularnemu spłacaniu, zaciągnięty kredyt kapitałowy zmalał do 2 300 000 koron. Z powstałej nadwyżki Przemek mógł pozyskać kapitał na pierwszego flipa w Oslo. Bank zgodził się na refinansowanie i udzielenie tzw. kredytu ramowego na 75-80 proc. wartości nieruchomości, co zadziałało jak dźwignia finansowa. Dzięki refinansowaniu i zwiększeniu kredytu 660 000 koron poszło na wkład własny pod flipa.

Wyliczenia:
Pozostała wartość kredytu kapitałowego do spłacenia: 2 300 000 koron
Wartość domu w chwili refinansowania: 3 700 000 koron
Różnica: 1 400 000 koron
Kredyt ramowy: 3 700 000 koron (wartość domu w chwili refinansowania) x 0,8 = 2 960 000 koron – 2 300 000 koron (pozostała wartość kredytu do spłacenia) = 660 000 koron

Wybór mieszkania na flipa był intuicyjny. Padło na spółdzielcze mieszkanie w dobrej dzielnicy Oslo, zaledwie przecznicę od centrum. Mieszkanie nie cieszyło się zainteresowaniem. Lokal był do remontu, co dla Przemka było atutem, ponieważ zależało mu na przeprowadzeniu remontu we własnym zakresie. Wpłynęła zaledwie jedna oferta poniżej ceny wywoławczej. Wystarczyło zadzwonić do pośrednika i zaproponować 50 000 koron więcej.

Po dostrzeżeniu potencjału mieszkania i przeprowadzeniu remontu (przeniesieniu sypialni do kuchni, a kuchni do holu połączonego z salonem), można było stworzyć dodatkową sypialnię. Dzięki szczęśliwemu zrządzeniu losu remont łazienki, czyli najdroższej inwestycji, wykonała spółdzielnia z nadwyżek funduszu remontowego. Inwestycja, czyli mieszkanie za 2 150 000 koron i remont za 300 000 koron, wyniosła 2 450 000 koron. Nieruchomość udało się sprzedać za 3 500 000 koron, dzięki czemu zysk z inwestycji wyniósł ponad milion. Pierwszy projekt, choć wymagał sporo pracy, okazał się sukcesem.

Jak wygląda transakcja sprzedaży?

Obrót nieruchomościami w Norwegii przebiega w ściśle określony sposób. Cały proces sprzedaży nieruchomości obsługuje pośrednik, który pełni również rolę notariusza i prawnika. Prawie wszystkie oferty publikowane są na jednym portalu. Właściciel, który decyduje się na sprzedaż nieruchomości przez prywatne ogłoszenie, sam przygotowuje jego treść oraz zdjęcia, jednak najczęściej zatrudnia pośrednika lub adwokata do samego sfinalizowania transakcji. Dzięki rezygnacji z pełnej obsługi może zaoszczędzić 50-60 proc. prowizji, którą zapłaciłby pośrednikowi. Co ciekawe, kupujący nie korzystają z usług agentów nieruchomości w ogóle.

Przyjęło się, że w Oslo naturalny jest home standing, w małych miejscowościach takie przygotowanie nieruchomości jest źle widziane, ponieważ odbierane jest jako próba zatajenia jej wad. Dom lub mieszkanie można oglądać w ściśle określonym terminie. Najczęściej jest to weekend lub niedziela i poniedziałek. Nie ma możliwości zobaczenia nieruchomości poza wyznaczoną datą, dlatego zdarza się, że odwiedzający muszą czekać w kolejce. Podczas wizyty zainteresowani nieruchomością zostawiają numer telefonu.

Następnego dnia po zakończeniu pokazu jest licytacja. Wszystko odbywa się zdalnie – podpisane elektronicznym podpisem oferty są przesyłane przez internet, a pośrednik na bieżąco wysyła SMS-y z informacją o pojawieniu się kolejnej oferty. Wiadomości trafiają również do osób, które zostawiły swoje dane podczas oglądania nieruchomości, nawet jeśli ostatecznie nie zdecydowały się na złożenie oferty. Początkujący inwestorzy mogą w ten sposób wybadać ceny nieruchomości w okolicy, którą są zainteresowani.

Pierwsza oferta od kupującego musi wpłynąć do godz. 12:00 i musi być sygnowana podpisem elektronicznym. Powinna zawierać cenę, godzinę, do której jest ważna, oraz datę przejęcia nieruchomości (np. 2 500 000 koron, godz. 13:00, odbiór za miesiąc). Sprzedający, któremu zależy na czasie, może wybrać niższą ofertę, jeśli kupujący zadeklaruje szybki odbiór nieruchomości. Jeśli oferta zostanie przyjęta, jest ona wiążąca.

Osoby licytujące dostają SMS-em informację o przebiciu oferty, po czym mogą zaproponować wyższą kwotę (np. 2 600 000 koron). Gdy większość zainteresowanych wycofa się i zostanie dwóch lub trzech kupujących, pośrednik już indywidualnie rozmawia z zainteresowanymi i negocjuje szczegóły ich ofert, aby wybrać dla swojego klienta najlepszą. Po zakończeniu licytacji podpisuje kontrakt i umawia się na odbiór nieruchomości. W przeciwieństwie do polskich realiów, w Norwegii sprzedawane mieszkania i domy są gotowe do przejęcia niemal natychmiast, ponieważ ich właściciele zwalniają je przed rozpoczęciem procesu sprzedaży.

Artykuł powstał na podstawie podcastu Ruszamy Nieruchomości nr 116 – Jak inwestować na rynku norweskim?