O błędach jakie popełniłyśmy na początku naszej przygody z nieruchomościami

Na pewno słyszałeś wiele porad, co i jak należy robić, aby odnieść sukces. My wierzymym że dopiero samodzielne wypróbowanie danej strategii jest w stanie przynieść ci wiedzę o tym, czy jest to droga dla ciebie. Motto naszej działalności brzmi Jak nie teraz, to kiedy? Błędy często są okazją do nauki i rozwoju. To nie popełnianie ich powinno być powodem do niepokoju.

Jeśli cały czas robisz wszystko idealnie, może to oznaczać, że nadal chowasz się w swojej sferze komfortu lub nie robisz wystarczająco dużo i w rezultacie nie rozwijasz się. Niestety błędy stwarzają najbardziej sprzyjające warunki do rozwoju. To nieodłączna część przygody z biznesem i nieruchomościami. Nie ma przedsiębiorcy, który nie popełnił żadnego błędu. Jeśli nie masz na koncie żadnej pomyłki, może to oznacza, że powstrzymujesz się przed działaniem. Co się za tym kryje? Lęk!

Drobne pomyłki lub podejmowanie nieprzemyślanych decyzji jest nieodłącznym elementem każdego początkującego przedsiębiorcy. Z czasem nauczysz się sobie z nimi radzić. Patrz na nie jak na lekcje, dzięki którym zdobywasz doświadczenie. W końcu przestanie paraliżować cię lęk przed podejmowaniem wyzwań, przed zmianą, a przede wszystkim przed popełnianiem błędów. Będziesz po prostu wiedział, jak sobie z nimi radzić. Dlatego ucz się na cudzych błędach, ale też nie bój się popełniać własnych. Mamy nadzieję, że nasze spostrzeżenia pomogą ci zmienić myślenie. I kiedy popełnisz błąd, będziesz wiedział, że to nic strasznego.

Co byśmy zrobiły inaczej? Patrząc wstecz oczywiście zmieniłybyśmy wiele. Jednak z drugiej strony nasze sukcesy i porażki nas ukształtowały. Dzięki nim doszłyśmy do miejsca, w którym jesteśmy dzisiaj. Łatwo oceniać coś z perspektywy czasu i doświadczenia. Wiadomo, że w danym  momencie podejmujesz najlepszą decyzję, jaką możesz podjąć, z wiedzą, którą masz na dany moment. Są inwestycje, które niespecjalnie się udały. Są rzeczy, które zrobiłybyśmy inaczej. Ale w przeszłości oceniłyśmy ryzyko, rynek, daną inwestycję czy własne siły tak a nie inaczej. Czasami nasze drogi są kręte, ale najważniejsze, że idziemy do celu.

Lekcja 1: Wyceniaj nieruchomości racjonalnie

Marta Baczewska-Golik: Kiedy myślę o błędach, przychodzi mi na myśl moja pierwsza inwestycja. Miałam za sobą lekturę Kiyosakiego, ale jeszcze nie wiedziałam, co z tą wiedzą zrobić. Na studiach po bardzo atrakcyjnej cenie kupiłam pierwsze mieszkanie, z myślą, że przetrzymam je pięć lat i sprzedam z zyskiem. Byłam jeszcze studentką, więc trochę w nim mieszkałam, wynajmując inne pokoje studentom. Kiedy zdecydowałam się na sprzedaż, wartość mieszkania wzrosła kilkukrotnie. Co zrobiłam? Popełniłam oczywiście najbardziej klasyczny błąd, który przydarza się wielu osobom, a mianowicie wystawiłam je na górce, gdzie teoretycznie mieszkanie powinno się sprzedać błyskawicznie, ale za taką cenę, że mieszkanie nie sprzedało się. Stało na tyle długo, że dopadł mnie kryzys. Zmuszona byłam zejść z ceny znacznie poniżej kwoty, jaką mogłam uzyskać, gdybym od początku wystawiła je w rozsądnej cenie. Oczywiście dzięki temu, że kupiłam je poniżej ceny rynkowej, zarobiłam na tej transakcji około 300 proc. Jednak moja zachłanność spowodowała, że straciłam co najmniej 100 000 zł.

Tę lekcję odrabia bardzo wiele osób. Kiedy rynek jest gorący i nieruchomości szybko się sprzedają, osiągając bardzo wysokie ceny, ludzi opanowuje gorączka złota – chcą jak najwięcej wycisnąć z transakcji. Ale każdy rynek, nawet najbardziej gorący, ma swoje ograniczenia. Jeśli więc chcesz sprzedać, a nie sprzedawać, to musisz wystawić nieruchomość w cenie adekwatnej do sytuacji na rynku, a nie w cenie, którą chciałbyś otrzymać. Lekcją jest już szacowanie okazji inwestycyjnej. Bardzo często wyliczenia nie mają nic wspólnego z cenami rynkowymi. Nie opieraj obliczeń na swoim myśleniu życzeniowym!

Bardzo ważne jest, aby nie przesadzić też w drugą stronę, czyli z lęku, że nieruchomość nie sprzeda się, przyjmować pierwszą ofertę. Nie ma nic gorszego niż szybkie działanie pod wpływem strachu. Dlatego nie pozwól, aby kierowała tobą chciwość lub lęk. Trzymaj się rozsądnego środka.

Oczywiście jeśli kupiłeś nieruchomość po okazyjnej cenie i, nawet wystawiając ją za cenę nieco niższą od rynkowej, nadal zarabiasz, nie ma powodu do zmartwień. Lepiej sprzedać nieruchomość jak najszybciej i dalej obracać kapitałem, niż zamrozić gotówkę na kilka czy kilkanaście miesięcy.

Lekcja 2: Zdobywaj wiedzę

Marta Smith: Moim największym błędem był brak edukacji. Weszłam na rynek nieruchomości praktycznie bez żadnej wiedzy biznesowej. Wydawało mi się, że to żadna filozofia kupić tanio i sprzedać drożej. Wystarczy wyłożyć dużą ilość pieniędzy, aby uzyskać jak największy zwrot. Nic nie wiedziałam o strategiach niskiego wkładu kapitałowego, których ryzyko jest niewielkie. Osoby, które przechodzą od biznesu do nieruchomości, bardzo często od razu świetnie sobie radzą, ponieważ potrafią odpowiednio obliczyć opłacalność inwestycji, oszacować przepływ gotówki, ryzyko itd. Ja nie znałam innych inwestorów, nie wiedziałam, że są spotkania, szkolenia, grupy dyskusyjne. Co więcej, wydawało mi się, że tego nie potrzebuję. Byłam tak nieświadoma, że nawet nie odczuwałam lęku przed inwestowaniem. Po prostu traktowałam je jak przygodę. Przez moją ignorancję przez pierwsze dwa lata działalności bardzo wolno się rozwijałam. 

Lekcja 3: Opanuj lęk

Marta Baczewska-Golik: Po studiach weszłam w biznes gastronomiczny i założyłam dwie kawiarnie. Niestety rozłożyłam ten biznes całkowicie. Porażka była ogromna również w sensie finansowym. Zysk, który wygenerowałam na sprzedaży pierwszego mieszkania, poszedł na pokrycie długów. Wtedy zrodził się we mnie lęk. Wróciłam z powrotem do nieruchomości,  miałam już doświadczenie biznesowe, ale negatywne. To spowodowało, że bardzo mocno weszłam w strategię małego ryzyka, czyli zaczęłam pośredniczyć w obrocie nieruchomościami. Wiedziałam, że chcę wrócić do nieruchomości, ponieważ już pierwsze mieszkanie uratowało mnie z opresji i mogłam spłacić kilkusettysięczny dług, ale bała się ryzykownych strategii.

Nie daj się sparaliżować lękowi. Poczucie porażki może być tak silne, że może minąć kilka lat, zanim odrodzisz się mentalnie. Będziesz tkwił latami w bezpiecznej strategii.

Dobrą rzeczą jest, gdy porażka przydarza się na początku drogi zawodowej. Jeśli ma się wszystko stracić, to lepiej to zrobić w wieku 25 a nie 65 lat. Wtedy jest czas na odrobienie straty. Chociaż wiedza i doświadczenie również dają przewagę i pozwalają na szybką reakcję i mądre przeprowadzenie feralnej transakcji w taki sposób, aby stracić jak najmniej. Jeśli się boisz, wchodź w miękkie strategie, zacznij działać na rynku, ale też zacznij inwestować w swoje własne nieruchomości.

Lekcja 4: Zastanów się, dlaczego inwestujesz

Marta Smith: Po dwóch spokojnych latach mój biznes przyspieszył, ale brak wiedzy i doświadczenia był bardzo stresujący. Pożyczki, odsetki, dźwignia finansowa oraz tempo i ilość inwestycji realizowanych w jednym czasie były dla mnie bardzo stresujące. Dopiero po wielu latach przyszła refleksja. Po co mi to wszystko? W pogoni za wolnością finansową, straciłam zwykłą codzienną wolność. Byłam mentalnie wycieńczona. Cały czas myślałam tylko o tym, że muszę zapłacić pracownikom, jaki zrobić kolejny projekt, czy inwestorzy są zadowoleni itd. Wzięłam na siebie ciężar, który ledwie mogłam udźwignąć. A najzabawniejsze jest to, że mam bardzo małe potrzeby, więc nie wiem, dlaczego zysk był dla mnie tak istotny. Wiedziałam jedynie, że ważny jest dla mnie rozwój. Bardzo dużo nauczyłam się w ciągu tych intensywnych lat inwestowania w nieruchomości, jednak narzuciłam sobie zbyt duże tempo, nieraz pracując pod ogromną presją czasu i oczekiwań.

Marta Baczewska-Golik: Bardzo często żyjemy nie swoimi marzeniami. Standardy, jak powinno wyglądać nasze życie, przychodzą z zewnątrz. Pracując jako pośrednik nieruchomości, oglądałam bardzo dużo pięknych domów. I w końcu zapragnęłam mieć własny. Zadałam sobie jednak pytanie, czy rzeczywiście potrzebuję 200 m kw do życia. I odpowiedź była negatywna. 75 m kw, które mieliśmy na 3 osoby, w zupełności wystarczało.

Łatwo zachłysnąć się sukcesem. Musisz odpowiedzieć sobie na dwa pytania, na które ludzie rzadko szukają odpowiedzi: czym jest dla ciebie wolność finansowa oraz ile to znaczy wystarczająco? Kiedy jest moment, że już więcej nie potrzeba?

Lekcja 5: Nie wahaj się wybrać siebie

Marta Smith: Kiedy bierzesz na siebie zobowiązania – pracowników, inwestorów, kredyty – masz silne poczucie obowiązku wywiązania się z zobowiązań. Mając firmę budowlaną, musiałam stale dostarczać projektów, aby pracownicy mieli pracę. To duża odpowiedzialność. Dlatego trzymałam się umowy nawet wtedy, gdy okazywało się, że nie jest ona dla mnie zbyt opłacalna.

Nie namawiamy do niesłowności. Wywiązuj się z umów, ale stawiaj swoje dobro przed dobrem innych. Jeśli odkryjesz, że coś zdecydowanie ci nie służy, zrezygnuj. Kiedy wycofujesz się z już umówionej transakcji, zawsze masz poczucie winy, że może nie powinieneś, może to nie jest odpowiedzialne. Wydaje ci się wtedy, że działasz w zgodzie ze sobą, ale tak naprawdę pracujesz dla innych.

Marta Smith: Miałam taką sytuację, gdy kupiliśmy sieć hoteli. Okazało się, że jeden z nich to pensjonat. Poprzedni właściciel miał podpisaną umowę z Lokalną Radą Gminy i część pokoi była zajmowana przez tzw. młodzież z wyzwaniami, czyli w rzeczywistości narkomanów, którzy nocowali obok regularnych gości. Po miesiącu, kiedy niemal codziennie dzwoniła do nas policja, ponieważ, gdy tylko ktoś w miasteczku zginął, policja przychodziła od razu do naszego pensjonatu, wycofaliśmy się. Nic nie wiedzieliśmy o specyfice tego miejsca. Podczas transakcji właściciel nam tego nie powiedział. Na szczęście mieliśmy umowę, która gwarantowała sfinalizowanie transakcji dopiero po trzech miesiącach. Gdybym realizowała tę inwestycję na początku swojej drogi, zapewne od razu wyłożyłabym całą kwotę i nie mogła już wycofać się z zakupu. Właściciel nie był oczywiście zadowolony, ale oszczędziło mi to wielu stresów i nerwów. A jeśli wkładasz w coś dużo czasu, zaangażowania i pieniędzy, to po czasie trudniej jest ci się wycofać.

Oczywiście najlepiej być słownym i nie wycofywać się z transakcji, co jest dobrze widziane podczas pozyskiwania inwestorów. Ale trzeba też umieć ucinak niekorzystne rzeczy. Szanuj swoje słowo, ale szanuj też siebie. Nie stawiaj innych na pierwszym miejscu. Jest to trudne, ale przecież zawsze możesz pomylić się przy obliczaniu swoich sił na daną inwestycję.

Lekcja 6: Rozsądnie inwestuj pieniądze

Marta Baczewska-Golik: Typowo biznesowym błędem, którego nie doświadczyłam w nieruchomościach, ale w kawiarni, jest przeinwestowanie. Wynika on z myślenia, że na początku każdego biznesu trzeba wyłożyć pieniądze. Co więcej, że trzeba dużo włożyć, aby potem liczyć na zysk. Oczywiście możesz pomyśleć, że to prawda, bo nieruchomości są drogie, a chcąc zacząć, musisz mieć kapitał. Jeżeli jednak biznes, o którym myślisz, wymaga od ciebie wyłożenia dużej sumy pieniędzy, których nie masz i stale myślisz, jak je zdobyć, to być może stawiasz sobie zbyt wysoką poprzeczkę. Zaczynaj od biznesów, które wymagają niewielkiego wkładu własnego i nie wymagają większego zaangażowania, pracy i czasu, niż możesz na niego poświęcić w danym momencie Więcej nauczysz się wtedy, gdy z minimalnym wkładem własnym uda ci się wykreować dochód.

Pamiętaj też, że każde pieniądze kiedyś się kończą. Dopiero w momencie gdy wyjdziesz ze swojej strefy komfortu, gdy twój kapitał będzie zamrożony, związany, albo zwyczajnie skończy się, zobaczysz, że można rozwijać się bez pieniędzy. Ta trudna sytuacja wypchnie cię z bezpiecznego miejsca. Jeśli chcesz coś osiągnąć, musisz to zrobić inaczej niż przez wyłożenie pieniędzy. Będzie to bolesna, ale bardzo cenna nauka.

W nieruchomościach, jak w każdym biznesie, są możliwości działania, które pozwalają wystartować z minimalnym wkładem własnym. Co innego, gdy już jakiś czas działasz na rynku i chcesz się rozwijać. Wtedy będziesz potrzebował pieniędzy. Gdy jednak nauczysz się działania opartego na wkładzie minimalnym, jest mniejsza szansa, że stracisz większe pieniądze w przyszłości. Mając konkretny kapitał, będziesz już wiedział, jak go pomnożyć i jak nim zarządzać. Biznes jest najlepszym uniwersytetem świata, ponieważ tam zdobywasz prawdziwe doświadczenie.

Lekcja 7: Nie rzucaj pracy na etacie

Marta Smith: Bardzo szybko zrezygnowałam z pracy na etacie i zaczęłam inwestować. I to jest lekcja dla wszystkich, którzy są w korporacjach. Nie rzucajcie od razu pracy. Pracując na etacie, bardzo dużo się uczysz, nie podejmując żadnego ryzyka. Znam ludzi, którzy przechodzą w firmach świetne szkolenia biznesowe – jak zarządzać personelem, jak zarządzać finansami, a co najważniejsze nie ryzykują przy tym własnych pieniędzy. Droga przedsiębiorcy jest inna. Dlatego, jeśli masz taką możliwość, naucz się biznesu w firmie kogoś innego. Nie wykonuj ślepo zadań, które ktoś ci wyznacza. Zobacz, jak działają różne rzeczy, jak wygląda proces zarządzania, z czego wynikają dane działania.

Każdy ma inną drogę. Los stawia cię w różnych sytuacjach, żeby czegoś cię nauczyć. Pamiętaj, że jest coś więcej, niż zarabianie pieniędzy. Wchodzisz w nowe rzeczy, nowe wyzwania, także po to, aby wzrastać. Potraktuj przygodę z nieruchomościami jak drogę, a nie drogę do konkretnego celu. A jeśli przy okazji osiągniesz duży zysk? To super! 

Artykuł powstał na podstawie podcastu Ruszamy Nieruchomości nr 107 – O błędach jakie popełniłyśmy na początku naszej przygody z nieruchomościami

Artykuł powstał na podstawie podcastu Ruszamy Nieruchomości nr 99 – Jak wybrać właściwą strategię inwestycyjną?