Porównanie umów najmu, czyli kiedy i z kim podpisać konkretny rodzaj umowy

Planujesz wynająć mieszkanie? Zastanawiasz się, jaką podpisać umowę najmu? Bez względu na to, czy chcesz wynająć mieszkanie po babci, czy prowadzisz działalność gospodarczą na podstawie wynajmu lokali mieszkalnych, w tym tekście znajdziesz informacje, które pozwolą ci wybrać właściwą umowę do planowanego przez ciebie rodzaju najmu. W usystematyzowaniu rodzajów umów pomogła nam mecenas Joanna Jańczyk, prawniczka i radca prawny.

Wiedza na temat różnic prawnych między poszczególnymi rodzajami najmu pomoże ci prawidłowo uregulować sprawy z najemcą, zabezpieczając tym samym twoje interesy jako właściciela lokalu.

Jeżeli oprócz udostępniania lokalu pozwalasz najemcy pobierać tzw. pożytki, czyli czerpać korzyści majątkowe z lokalu, musisz podpisać umowę dzierżawy. Zazwyczaj taka umowa dotyczy przedsiębiorców, jednak coraz częściej również osoby fizyczne udostępniają w dzierżawie również mieszkania, które dalej przeznaczone są na przykład na popularny wynajem na doby.

Umowę taką powinien zatem podpisać każdy, kto wynajmuje mieszkanie w celu dalszego podnajmu. Częstym błędem w takiej sytuacji jest podpisywanie zwykłej umowy najmu, w której jedynie zaznaczone jest, że mieszkanie będzie dalej podnajmowane. Tymczasem w przypadku umowy zwykłego najmu dalszy podnajem w żadnym wypadku nie może mieć charakteru zarobkowego, więc umowa ta jest niezgodna z prawem.

Gdy chcesz zabezpieczyć swoje prawa jako właściciela mieszkania, czyli przykładowo przed sytuacją, w której lokator nie chce wyprowadzić się z mieszkania, choć umowa już wygasła, lub zalega z opłatami dłużej niż trzy miesiące, najlepiej wybierz umowę najmu długoterminowego okazjonalnego lub instytucjonalnego. Obie umowy ograniczają ochronę najemcy i zabezpieczają interesy wynajmującego.

Najem okazjonalny może być stosowany tylko przez właściciela lokalu, który jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej związanej z wynajmem lokali. Oznacza to, że tej umowy nie mogą stosować spółki czy stowarzyszenia. W większości przypadków umowa ta dotyczy osób, które dysponują wolnym mieszkaniem, na przykład otrzymanym w spadku, jednak nie chcą go sprzedawać i decydują się na wynajem.

Wprowadzony we wrześniu 2017 roku najem długoterminowy instytucjonalny jest przeznaczony dla wszystkich tych, którzy prowadzą działalność gospodarczą związaną z wynajmem lokali. Mogą to być zarówno osoby fizyczne, osoby prawne, jak i jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej. Ważne jest, że w przypadku najmu instytucjonalnego nie ma już wymogu, aby wynajmujący był właścicielem mieszkania.

Czym różni się najem długoterminowy okazjonalny i instytucjonalny od najmu zwykłego i jakie dają zabezpieczenia? Oba rodzaje umowy muszą być zawarte na czas oznaczony. W przypadku najmu okazjonalnego to maksymalnie 10 lat. Najem instytucjonalny nie ma ograniczeń czasowych. Decydując się na najem okazjonalny, najemca musi złożyć trzy oświadczenia:

  • oświadczenie w formie aktu notarialnego, że poddaje się egzekucji, czyli zobowiązuje się opuścić lokal w chwili wygaśnięcia umowy. Gdy najemca nie chce opuścić mieszkania, oświadczenie możesz przedłożyć w sądzie, który na jego podstawie wydaje nakaz eksmisji,
  • oświadczenie, w którym wskazuje lokal trzeci, do którego może wprowadzić się po opuszczeniu wynajmowanego przez ciebie mieszkania,
  • poświadczone przez notariusza oświadczenie właściciela trzeciego lokalu, że po zakończeniu najmu lokator rzeczywiście będzie mógł się do niego wprowadzić. Ustawa nie precyzuje, czy lokal ten może być własnością wynajmującego, więc interpretacja tego przepisu zależy od notariusza.

Co zrobić, gdy osoba, która poświadczyła, że najemca może przeprowadzić się do mieszkania, którego jest właścicielem, zmieni zdanie? Zgodnie z ustawą o ochronie prawa lokatorów najemca jest zobowiązany do przedstawienia nowego oświadczenia innej osoby, dysponującej lokalem trzecim, w terminie 21 dni od dnia otrzymania informacji, że wcześniej wskazana osoba zmieniła decyzję w sprawie udostępnienia lokalu. Jeżeli nowe oświadczenie nie zostanie dostarczone w terminie, jako właściciel mieszkania możesz wymówić umowę najmu okazjonalnego w terminie 7 dni.

Abyś mógł skorzystać z pełnej ochrony, którą zapewnia umowa najmu długoterminowego okazjonalnego, musisz w terminie 14 dni od zawarcia umowy z najemcą zgłosić się do urzędu skarbowego. Jeżeli takiego zgłoszenia nie będzie, w przypadku kłopotów z opuszczeniem mieszkania przez lokatora, nie będzie możliwe otrzymanie klauzuli eksmisji i usunięcia go z mieszkania.

Najem długoterminowy instytucjonalny jest uproszczoną formą najmu okazjonalnego. Nie wymaga on zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego, ponieważ wynajem odbywa się w ramach działalności gospodarczej, więc automatycznie jest rozliczany w urzędzie skarbowym.

Przy tej umowie nie ma również konieczności wskazywania osoby trzeciej, do której lokalu najemca wprowadzi się po wygaśnięciu umowy najmu. Wystarczy jedynie, że złoży on oświadczenie, w którym podda się egzekucji, oraz poświadczy, że ma świadomość, że nie będzie mu przysługiwał lokal socjalny, czyli że nie jest objęty ochroną, którą zapewnia ustawa o ochronie prawa lokatorów. Oba oświadczenia muszą być poświadczone notarialnie.

Pamiętaj, że umowa najmu instytucjonalnego musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Należy wskazać w niej wszystkie załączniki, czyli dostarczone przez najemcę oświadczenia, oraz przewidzieć wypowiedzenie umowy w sytuacji, gdy wskazany przez najemcę właściciel lokalu trzeciego zmieni zdanie.

 

Artykuł powstał na podstawie 44 odcinka podcastu RuszamyNieruchomości:
https://podcast.ruszamynieruchomosci.pl/rn44/

Wywiad Marty Baczewskiej-Golik z mecenas Joanną Jańczuk.

 

Sprawdź również pakiety UMÓW.

Marta Baczewska-Golik

Podcasterka, włacicielka biura nieruchomości, inwestorka.

W branży od 2008 roku. W tym czasie obróciła nieruchomościami o wartości kilkudziesięciu milionów zł. Najem na doby robiła wtedy, kiedy jeszcze airbnb nie istniało, a booking wysyłał fax z potwierdzeniem rezerwacji 🙂 Bogaty wachlarz własnych i jej klientów doświadczeń dziś pozwala jej dostrzegać na rynku trendy, okazje i dobre inwestycje.

Pracowała na rynku w kryzysie i na tzw. górce. Wie dokładnie jak szybko i skutecznie sprzedawać nieruchomości niezależnie od sytuacji na rynku. Opanowała do perfekcji przygotowanie nieruchomości do sprzedaży i prowadzenie procesu sprzedaży tak, aby uzyskało wyższą cenę niż ofertowa.

Joanna Jańczuk

Radca prawny z wieloletnim doświadczeniem w doradzaniu Klientom indywidualnym w sprawach cywilnych i administracyjnych oraz w rozwiązywaniu problemów prawnych przedsiębiorców. Zajmuje się szeroko pojętym prawem nieruchomości przeprowadzając przez proces nabywania, sprzedaży, najmu, ale też pomagając uregulować wszelkie formalności związane z nieruchomościami w toku spadkobrania, rozwodu czy zniesienia współwłasności.

Prowadzi Kancelarię Radcowską w Trójmieście obsługując osoby z całej Polski, ale też z zagranicy.