Jak zrobić odbiór techniczny mieszkania od dewelopera?

W zrozumieniu tego, jak ważna jest rzetelna ocena nieruchomości przed odebraniem kluczy, pomaga nam Karolina Malicka, inspektor budowlany, w social mediach znana jako Inspektor W Szpilkach Na Budowie. Karolina przez wiele lat pracowała dla gigantów budowlanych – Budimexu, Warbudu, Grupa ZUE czy Quadrum. Od kilku lat współtworzy firmę KEJOR, która zajmuje się odbiorami technicznymi mieszkań i domów.

Protokół zdawczo-odbiorczy to dokument, który kończy sprzedaż mieszkania od strony technicznej. Do jego wykonania najlepiej wybrać ekipę, w której jest fachowiec z uprawnieniami budowlanymi. Nie jest to wymagane, jednak posiadana przez niego wiedza dotycząca obowiązujących norm oraz świadomość, gdzie szukać ewentualnych usterek, gwarantuje, że kontrola będzie na wysokim poziomie.

Doświadczenie i wiedza merytoryczna przydadzą się również podczas negocjacji z deweloperem, który zakwestionuje jedną z usterek. Wskazane jest również wybranie ekipy dysponującej kamerą termowizyjną, która bez względu na warunki atmosferyczne i porę roku potrafi wykryć to, co dla oka niewidoczne – wilgoć, obszary wychłodzenia, wycieki wody, nieszczelność wełny, okien czy komina.

Dlaczego szczegółowy i dokładny odbiór techniczny nieruchomości od dewelopera jest ważny? Chodzi oczywiście o pieniądze! Wszystkie wykryte usterki powinien naprawić na swój koszt deweloper, co oznacza znaczną oszczędność dla kupującego, który sam musiałby opłacić dodatkowe prace remontowe.

Zgodnie z ustawą deweloperską na naprawę wszystkich przedstawionych w protokole usterek deweloper ma 30 dni. Uwaga – niektóre rzeczy mogą zostać odrzucone, jeżeli usterka mieści się w normach producenta. Standardowo podczas odbioru technicznego u dużego dewelopera jest obecny jego przedstawiciel oraz wykonawca.

Odbiór mieszkań i domów wygląda podobnie, choć różni się oczywiście czasem, który potrzebny jest na rzetelne sprawdzenie każdego kąta. Ponieważ domy budują mali deweloperzy, którzy nie do końca przestrzegają procedur i może ich nie być przy odbiorze, warto pamiętać, że w tym przypadku raport techniczny musi być bardzo szczegółowo przygotowany i zawierać zdjęcia oraz opisy wszystkich niedociągnięć.

Odbiór techniczny nieruchomości warto wykonać także wtedy, gdy sprzedajesz lub kupujesz mieszkanie czy dom na rynku wtórnym. Sprzedający skorzysta z badań, aby przedstawić przy sprzedaży faktyczny stan nieruchomości i dzięki temu uniknąć niepotrzebnych negocjacji przy cenie nieruchomości. Z kolei kupującemu diagnoza pozwoli wykryć wszystkie nieprawidłowości i usterki, które zwiększą koszty remontu, oraz pozwolą podjąć świadomą decyzję o zakupie.

Warto skorzystać z tej usługi zwłaszcza dlatego, że badanie lokali z rynku wtórnego jest całkowicie bezinwazyjne, czyli ekipa nie wykonuje żadnych prac, które mogą naruszyć stan mieszkania. Do odbioru technicznego dobrze wybrać profesjonalistów, którzy, obok sporządzenia raportu, podsuną także pomysł, jak szybko i skutecznie naprawić wykryte wady.

Ważnym punktem w protokole zdawczo-odbiorczym jest szczelność okien. Źle osadzona stolarka okienna i drzwiowa przepuszcza zimno i deszcz. Czasem niedociągnięcia są tak duże, że nieszczelność można wykryć, przykładając jedynie rękę.

Dobry fachowiec może również ocenić tynk wokół okien. Jeżeli był szpachlowany, może to świadczyć o tzw. wysoleniach, czyli wytrącaniu się soli z wody. Wysolenia powodują pęcznienie tynku oraz odchodzenie farby i gładzi we wnękach okiennych. Aby rozwiązać problem, należy zlokalizować jego źródło – brak hydroizolacji, czyli warstwy blokującej dostęp wody do wnętrza mieszkania, źle osadzony parapet czy nieszczelne ramy okienne.

Chwilę uwagi warto poświęcić również szybom w oknach. W mieszkaniach z rynku wtórnego zazwyczaj spotykamy okna z podwójnymi szybami. W nowych coraz częściej deweloperzy wybierają stolarkę z trzema szybami, która bardziej tłumi hałas z ulicy. Przy użyciu kamery termowizyjnej można sprawdzić, czy spomiędzy szyb nie uciekł gaz. Jeżeli tak, okno nadaje się do wymiany, co w przypadku potrójnych szyb może okazać się bardzo kosztowne.

Dodatkowo do sprawdzenia jest stopień odprowadzania wody pod balkonem i parapetami. Usterka ta nie zawsze jest widoczna, ponieważ woda jest sprytna i zawsze znajdzie ujście. Skalę problemu można ocenić dopiero przy pomocy termowizji, na której widać nawet wycieki pod warstwę styropianu, które dopiero po upływie czasu objawiają się jako olbrzymie plamy wilgoci na elewacji zewnętrznej.

Konsekwencją takich niewidocznych kałuż może być odpadanie tynku, a w ostateczności zalanie dolnego piętra domu lub mieszkania piętro niżej. Termowizja bez problemu wykrywa również wycieki pod wylewką. Jest to poważna wada, ponieważ nagromadzoną wodę można odprowadzić jedynie, poprzez wykonanie odwiertów w posadzce.

Na ścianach mieszkań w stanie deweloperskim często pojawiają się pęknięcia i zarysowania. Przed odbiorem mogą zostać dla niepoznaki lekko zagipsowane, jednak nadal będą widoczne dla oka kamery termowizyjnej.
Czy trzeba się ich bać? Nie do końca.

Głównymi przyczynami delikatnych pęknięć tynku jest osiadanie budynku, które trwa około 3-4 lat, dociążanie stropu, a także tak prowizoryczna rzecz, jak remonty i przesuwanie ścian przez sąsiadów, które wywołują wibracje budynku. Jeżeli jednak jest ich dużo, można wpisać je na listę poprawek.

Naprawa polega na poszerzeniu pęknięć i wpuszczeniu do nich akrylu, a nawet wzmocnieniu siatką. Te prace może wykonać również fachowiec od wykończeń, więc od naszej decyzji zależy, czy zajmiemy się pęknięciami we własnym zakresie. Natomiast zgłosić należy wszelkie nieprawidłowości w poziomie tynku (norma nierówności kątów wynosi 4 mm na kątowniku metrowej długości).

W przypadku posadzek, które mierzy się dwumetrową poziomicą, różnice mogą sięgać również 4 mm, co jest akceptowalne zgodnie z obowiązującymi normami. Pamiętaj jednak, że producenci paneli akceptują najwyżej 1 mm różnicę poziomu, więc w przypadku większej różnicy musisz na własny koszt wypoziomować posadzkę.

Niespodziankę może zrobić także wentylacja, którą naprawia i konserwuje spółdzielnia. Przepływ powietrza wiarygodnie można ocenić jedynie przy użyciu termoanemometru, czyli miernika kominiarskiego.

Wentylacja jest mechaniczna, czyli nad każdym pionem znajduje się maszyna obsługująca kilka mieszkań, dlatego na czas prac remontowych, które obciążają wentylację, jak przykładowo kładzenia gładzi, dobrze jest zasłonić otwory wentylacyjne, aby pył nie zatarł silników na dachu budynku.

W przypadku uszkodzenia silnika spółdzielnia nalicza koszty wymiany wentylacji, które rozkładane są na wszystkich lokatorów. Dodatkowym zabezpieczeniem może być dokumentacja fotograficzna, która może pomóc wybronić się z późniejszego płacenia za wymianę silnika.

Kolejną rzeczą, którą należy skontrolować, jest instalacja wodno-kanalizacyjna. Zaczynamy od sprawdzenia, czy wszystkie przyłącza są dostępne, ponieważ niekiedy kurki od wody są zatynkowane, oraz czy są one zgodne z projektem.

Często zdarza się, że oznaczenia z rzutu nie odpowiadają wykonaniu. Jest to duży problem w sytuacji, gdy właściciel zdążył już wykonać u architekta wizualizację kuchni lub łazienki z dokładnym wyliczeniem ilości glazury. A przy odbiorze mieszkania okazuje się, że umywalka lub wanna znajdują się po drugiej stronie pomieszczenia, ponieważ tak było wygodniej wykonawcy.

Drugim ważnym punktem jest rura odprowadzająca wodę z muszli klozetowej. Jeżeli ma przeciwspadek – ścieki będą płynąć w złym kierunku.

Obecnie deweloperzy często wykonują instalacje wodne natynkowe, czyli rury od ciepłej i zimnej wody montowane są na wierzchu ściany. Wynika to z potrzeby zachowania norm akustycznych. Dzięki temu sąsiad, który mieszka obok, nie będzie słyszał każdego odkręcania wody. Taka instalacja nie jest błędem dewelopera, choć znacznie zmniejsza powierzchnię użytkową pomieszczenia, ponieważ wymaga dodatkowej obudowy.

Na etapie odbioru technicznego mieszkanie formalnie jest własnością dewelopera, więc ekipa sprawdzająca nie może potwierdzić drożności rur. Zazwyczaj sprawdza się ją za pomocą szlaucha z wodą.

Osobną sprawą jest kontrola instalacji elektrycznej. Przy odbiorze technicznym ekipa może skontrolować jedynie zgodność punktów elektrycznych z otrzymanym rzutem. Rzetelną kontrolę może przeprowadzić jedynie elektryk.

Sprawdzenie elektryki poleca się zwłaszcza przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym, ale warto pamiętać, że każda kupiona nieruchomość powinna mieć aktualny protokół elektryczny.

Na koniec przypominamy, aby przed wejściem ekipy remontowej wykupić ubezpieczenie mieszkania, ponieważ te dołączone do kredytu często nie uwzględnia wszystkich niespodziewanych zdarzeń. Pierwsze tygodnie to czas intensywnych remontów i wystarczy jeden nierozważny sąsiad, który źle zdemontuje kaloryfery, aby położyć gładź, i zalanie gotowe. Warto zawczasu zabezpieczyć się na taką ewentualność.

Artykuł powstał na podstawie 94 odcinka podcastu RuszamyNieruchomości:
► https://podcast.ruszamynieruchomosci.pl/rn94/