Jedno z podstawowych pytań, jakie zadają początkujący inwestorzy.

W szukaniu inwestora finansującego nie chodzi o samo zdobycie pieniędzy na inwestycję, ale o zaufanie, jakim musi cię obdarzyć osoba, która powierzy ci swoje oszczędności. A zatem powstaje pytanie, jak sprawić, by ktoś, kto cię nie zna, zaufał właśnie tobie i z tobą podjął współpracę? Odpowiada na nie Marta Smith, inwestorka z Wielkiej Brytanii.

W nieruchomościach są strategie, które nie wymagają zaangażowania dużych środków finansowych. Polecane są zwłaszcza początkującym inwestorom, którzy nie mają własnego kapitału na start. Jeśli jednak chcesz mieć własne nieruchomości lub chcesz obracać kapitałem i korzystać ze strategii, które zapewniają większy zysk niż podnajem czy deal sourcing, to będzie ci potrzebny kapitał. Nie oszukujmy się, nieruchomości są drogie.

Nawet jeśli masz pieniądze i z powodzeniem je inwestujesz, może pojawić się moment, że trafiasz na super okazję, której nie masz jak sfinansować. Problem szukania inwestora jest więc nie tylko wyzwaniem dla osoby, która dopiero zaczyna inwestowanie i nie ma własnego kapitału, ale również dla doświadczonego inwestora, który aktywnie działa na rynku nieruchomości. To moment, w którym musisz wykazać się pomysłowością i kreatywnością, jeśli nie chcesz, by twój biznes stanął w miejscu.

Jednym ze sposobów finansowania inwestycji jest oczywiście kredyt, ale mogą być powody, dla których nie chcesz lub nie możesz się o niego starać. Jeśli w przeszłości popełniłeś błąd, dobra wiadomość jest taka, że nawet ludzie, którzy mieli poważne problemy finansowe, a nawet stracili wszystko, potrafili dalej inwestować i budować swoje portfolio. Może być również tak, że po prostu wykorzystałeś już swoją zdolność kredytową lub nie masz wystarczającej sumy pieniędzy na wkład własny. Powodów, dla których bank odmówi ci kredytu, może być naprawdę wiele.

Jeśli jesteś właśnie w takim miejscu, pierwsze, co musisz zrozumieć, to że pozyskanie inwestora nie jest trudne. Jeśli będziesz wierzył, że jest to zadanie ponad twoje siły, stanie się to samospełniającą się przepowiednią. Pozyskiwanie kapitału w nieruchomościach jest szczególnie proste, ponieważ twoimi inwestorami mogą być osoby, które mają kapitał, ale są bardzo ostrożne. Dlaczego? Ponieważ zawsze możesz zagwarantować osobie, od której pożyczasz pieniądze, zabezpieczenie na nieruchomości, którą kupujesz. Jest to twoja karta przetargowa. Także wtedy, gdy oferujesz udział w zyskach. Inwestor, oprócz tego, że ma zwrot z tego kapitału, to jeszcze ma zabezpieczenie na nieruchomości, co jest jednym z najmocniejszych zabezpieczeń, jakie można sobie wyobrazić.

Jak zabrać się do szukania osoby, która sfinansuje twoją inwestycję? Czy rozsądniej najpierw szukać nieruchomości, czy inwestora? Okazje inwestycyjne są priorytetem, ponieważ one są twoim towarem. Możesz mieć nawet kilku inwestorów, ale jeżeli nie będziesz miał, co im sprzedać, nie zrobisz żadnego biznesu. Początki na pewno nie są łatwe, ponieważ musisz nauczyć się mądrze wyważać swoją pracę, kierować się wyczuciem oraz znajomością tematu. Dlatego dobrze jest mieć na koncie już jakieś inwestycje. To ułatwia zarówno znalezienie kolejnych okazji, jak i inwestorów finansujących. Wyobraź sobie, że to ty jesteś osobą z dużymi oszczędnościami. Co przekonałoby cię, do powierzenia swoich pieniędzy obcemu człowiekowi? Większość inwestorów bierze pod uwagę kilka rzeczy:

Osoba inwestora – wiarygodność, historia, dotychczasowe inwestycje, posiadana wiedza. Jeśli dotychczas nic nie robiłeś w nieruchomościach, to pozyskanie kapitału na pierwszą inwestycję może być bardzo trudne, choć nie niemożliwe. Jeżeli chcesz współpracować z inwestorem zewnętrznym, który cię nie zna, to musisz przedstawić się mu jako wiarygodny partner, który bezpiecznie ulokuje jego kapitał. Możesz również szukać inwestora, wykorzystując swoje kontakty. Być może w twojej pracy, w szkole twojego dziecka, w miejscach, do których przynależysz w związku ze swoją działalnością (klub sportowy, kościół), gdzie znany jesteś jako osoba dobra, uczciwa i godna zaufania, znajdziesz kogoś, kto będzie zainteresowany współpracą.

Projekt – rodzaj inwestycji, jej opłacalność, bezpieczeństwo, stopień ryzyka transakcji.

Zabezpieczenie – czy jest ono na nieruchomości, a jeśli tak, to w jakiej formie.

Zanim umówisz się na spotkanie z inwestorem, musisz przygotować się jak przedstawiciel handlowy. Co masz do zaoferowania? Kim jesteś? Jaki jest twój projekt? Na co i ile potrzebujesz funduszy? Najlepiej zacząć od dobrego biznesplanu, czyli od tego, co możesz zaoferować, aby twoja oferta była atrakcyjna.

Jeśli dopiero zaczynasz działać na rynku nieruchomości, bardzo często pada pytanie, czym możesz się pochwalić. Musisz znaleźć coś, w czym odniosłeś już sukces, masz pozytywne rezultaty, i użyć tego do zbudowania swojej wiarygodności. Dlatego zawsze dobrą decyzją jest praca w nieruchomościach, która nie wymaga własnego kapitału, jak deal sourcing, pośrednictwo nieruchomości, czy podnajem.

Dla inwestora nie będziesz już osobą, która nic nie wie na temat rynku. Dodatkowo możesz mieć okazję poznać przyszłych inwestorów, którzy będą chętni pożyczyć ci pieniądze na pierwszą inwestycję. Ale możesz również pochwalić się biznesem zupełnie niezwiązanym z nieruchomościami. Pamiętaj, że kupowanie nieruchomości, realizacja flipów, przygotowywanie nieruchomości pod wynajem, to wszystko jest również częścią biznesu. Każde zarządzanie grupą ludzi, budowanie zespołu, doświadczenie negocjacyjne, podstawy prawne są cennymi umiejętnościami, które przełożą się bezpośrednio na twoje projekty inwestycyjne. To twój atut, który warto podkreślić w rozmowach z inwestorami.

Kolejną ważną sprawą jest twoje nastawienie. Nie możesz oczekiwać pozytywnych rezultatów, jeśli traktujesz szukanie inwestora niczym żebranie o pieniądze. Oczywiście, inwestor finansujący wyświadcza ci przysługę, że pożycza ci pieniądze na rozpoczęcie lub ruszenie dalej z inwestycją, ale to działa w obie strony. Dzięki współpracy z tobą on ma świetny zwrot z kapitału, który tobie powierzył, lub wysokie odsetki od pożyczki. Pamiętaj, że żaden bank nie zaoferuje mu większego oprocentowania. Masz więc do zaoferowania coś cennego, ale jeżeli ty sam w siebie nie uwierzysz, nie zrobi tego również inwestor.

Gdzie szukać inwestorów? Pierwszą grupą potencjalnych inwestorów są osoby, które nie znają się na rynku nieruchomości, ale mają kapitał. Najczęściej są to osoby pracujące na etacie, które dobrze zarabiają i żyją na tyle oszczędnie, że udało się im zgromadzić większą kwotę pieniędzy. Same nie chcą inwestować, ale nie mają za bardzo dobrego pomysłu, co zrobić z pieniędzmi. To idealni inwestorzy pasywni, których możesz znaleźć w swoim otoczeniu. Są odpowiedni do współpracy przy pierwszych inwestycjach. Zazwyczaj możesz pożyczyć od takich osób pieniądze pod zastaw nieruchomości z w miarę niewysokim oprocentowaniem.

Drugą grupę stanowią inwestorzy początkujący, którzy tak jak ty stawiają pierwsze kroki na rynku nieruchomości, ale mają już jakiś kapitał i szukają wspólnika, oraz inwestorzy doświadczeni, którzy chcą zmniejszyć swoją aktywność na rynku. Z reguły są to już starsze osoby, które mają bardzo duże doświadczenie i wiedzę, ale nie mają ochoty zajmować się inwestycją od początku do końca, ponieważ jest to dla nich męczące. Tacy inwestorzy są zainteresowani podziałem zysków z inwestycji.

Trzecią grupą osób, którymi powinieneś się zainteresować, są osoby, które mają niewielki kapitał, na którego wykorzystanie nie mają pomysłu. Przykładowo w Wielkiej Brytanii, aby kupić własną nieruchomość, trzeba mieć przynajmniej 15 000 funtów. Osoby, o które nam chodzi, mają 8000 albo 5000 funtów. Co można zrobić z taką kwotą? Można zająć się podnajmem, ale nie każdy ma ochotę zajmować się zarządzaniem lokatorami po godzinach własnej pracy.

Rozwiązaniem może być crowdfunding, który w Polsce jeszcze raczkuje na rynku nieruchomości (znane są już takie inicjatywy jak zakupy grupowe lub grupowa inwestycja). W Wielkiej Brytanii dość szczegółowo jest opisane, jakie wymogi musi spełniać osoba prywatna, od której inwestor pożycza pieniądze na projekt. Platformy crowdfundingowe pozwalają więc wypełnić w sposób legalny ryzyko i obowiązki nałożone na inwestora przez ustawodawcę.

Artykuł powstał na podstawie podcastu Ruszamy Nieruchomości nr 114 – Jak znaleźć inwestora?

 

Notka o autorkach