Słowo eksmisja budzi wiele negatywnych emocji. Jak ustalić, kto ma rację? Lokatorzy czy właściciel?

Każda sytuacja, w której pojawia się wizja eksmisji, musi być potraktowana indywidualnie. Dlatego nie wypowiadamy się o tym, czy jest to dobra, czy zła decyzja, ale przedstawimy prawa właścicieli i lokatorów. O tym, jak poradzić sobie w sytuacji, gdy lokator nie chce opuścić naszego mieszkania, radzą mec. Magdalena Bursa-Łapińska oraz Agnieszka Chyła z Novus Kancelarii Radcy Prawnego.

Wiedza o tym, jak przebiega postępowanie eksmisyjne, jest przydatna każdemu, kto porusza się na rynku nieruchomości. Z jednej strony mamy lokatorów, którzy często zamieszkują lokal bezprawnie (nie rozliczają się z właścicielem, utrudniają życie społeczne w budynku lub w sposób rażący zaniedbują nieruchomość, przez co właściciel jest narażony na straty), a z drugiej właścicieli, którzy także bezprawnie mogą zmuszać lokatorów do opuszczenia mieszkania.

Jednak bez względu na sytuację eksmisja zawsze jest postrzegana negatywnie. Gorące emocje dodatkowo podsycają głośne programy, ukazujące najczarniejszy scenariusz – krzywdzące zabieranie ludziom mieszkania i przenoszenie ich do noclegowni lub schronisk. 

Jeśli jesteś właścicielem lokalu i masz przekonanie, że eksmisja jest czymś złym, pomyśl, że masz mieszkanie, wynajmujesz je i okazuje się, że lokatorzy przestają płacić, robią długi w spółdzielni czy wspólnocie, a dostawcy mediów ścigają cię za ich niezapłacone rachunki. Czy nie chciałbyś pozbyć się takiego lokatora? Problem z wyegzekwowaniem praw w stosunku do własnego lokalu zdarza się niestety często.

Wśród właścicieli nieruchomości są osoby, których lokatorzy zajmują lokal bez tzw. tytułu prawnego. Na przykład skończyła się już umowa najmu, a lokatorzy nie chcą samowolnie opuścić mieszkania. Zdarzają się również osoby, które kupiły nieruchomość z lokatorami lub które doświadczają przemocy w rodzinie i ze względów ekonomicznych są zmuszone mieszkać z osobą stosującą przemoc. W każdej sytuacji należy znaleźć jak najlepsze rozwiązania.

Przede wszystkim zawczasu warto zabezpieczyć się na taką ewentualność. W przypadku najmu okazjonalnego dobrze jest zawrzeć z lokatorem umowę u notariusza, w której zaznaczone jest, że właściciel może zażądać opuszczenia lokalu w każdym momencie. Należy również pamiętać o umieszczeniu w umowie odpowiednich postanowień dotyczących opłat oraz okresu wypowiedzenia, a także spisać liczniki.

Z kolei osoba kupująca nieruchomość z lokatorami musi mieć świadomość, że uporządkowanie z nimi relacji może być trudne. Dlatego przede wszystkim należy podjąć próbę porozumienia się. Warto jednak pamiętać, że po zmianie właściciela nieruchomości, lokatorzy często sami się wyprowadzają. Eksmisja jest więc ostatecznością. Jeżeli okazyjnie nabywamy zamieszkałą już nieruchomość, możemy jedynie poinformować lokatorów o nowej sytuacji, uprzedzić o ewentualnym podniesieniu czynszu oraz renegocjacji lub wypowiedzeniu umowy.

Po nabyciu nieruchomość z aukcji komorniczej lokatorzy mogą wydawać się mili i pomocni, ale ostatecznie mogą wzbraniać się przed opuszczeniem lokalu. Co można wtedy zrobić? Jeżeli negocjacje nie powiodą się, właściciel ma prawo stopniowo podwyższać czynsz, co może ich zniechęcić do dalszego mieszkania. Podwyżki czynszu są możliwe tylko dwa razy w roku. W sytuacji, gdy boimy się emocjonalnej reakcji w konfrontacji z lokatorami, dobrze jest skorzystać z pomocy prawnika, który w spokojny i rzeczowy sposób przeprowadzi za nas negocjacje przedsądowe.

Co jednak zrobić, gdy nasz lokator nie chce z nami współpracować? Jakie podjąć legalne kroki prawne? Zgodne z polskimi przepisami właściciel dysponuje narzędziami, które w mniejszym lub większym stopniu skutecznie bronią jego interesów. Jeżeli lokatorzy nadal nie chcą wyprowadzić się ani płacić czynszu, pozostaje przygotowanie pozwu o nakazanie opróżnienia lokalu i skierowanie sprawy do sądu.

Pierwszym krokiem jest wysłanie do lokatora wezwania do opuszczenia lokalu. Można w nim posiłkować się księgą wieczystą i powoływać się na prawo własności. W piśmie wskazujemy datę, do której lokator powinien opuścić lokal. Na ewentualnej rozprawie sądowej trzeba bowiem udokumentować, że próbowało się rozwiązać problem polubownie. Natomiast jeżeli lokatorzy płacą czynsz, możemy renegocjować z nimi umowę – wprowadzić kaucję, skrócić okres wypowiedzenia.

Jeżeli lokatorzy nie mieli podpisanej z poprzednim właścicielem umowy lub umowa wygasła, należy przejść do rozmów i ustalenia wysokości czynszu i warunków korzystania z lokalu. Jeżeli nie dojdziemy do porozumienia z lokatorem, kierujemy sprawę do sądu i oczekujemy na reakcję lokatorów oraz na wyznaczenie pierwszej rozprawy.

Warto zwrócić się o pomoc do prawnika, ponieważ chodzi przecież o to, by szybko i sprawnie zakończyć sprawę. Można samemu przygotować pozew, posiłkując się wiedzą z internetu, jednak kiedy trafimy na przeciwnika, który chce się bronić i wie, jak to robić, możemy nie podołać zadaniu. Dodatkowo warto pamiętać, że w polskim prawie jest dość szeroki pakiet ustaw i rozporządzeń.

Dla każdego prawnika podstawą jest oczywiście kodeks cywilny, ale w przypadku eksmisji korzysta się również z ustawy o ochronie praw lokatorów, kodeksu postępowania cywilnego oraz ustawy o zapobieganiu przemocy. Dlatego trzeba być czujnym i nie opuścić żadnego przepisu.

Minusem wejścia na drogę sądową jest oczywiście czas. Na pierwszą rozprawę oczekuje się około 3 miesięcy. Sąd potrzebuje również czasu na sprawdzenie, czy lokatorom przysługuje lokal socjalny. Polskie prawo przewiduje specjalne traktowanie grupy osób, które są chronione w przypadku eksmisji, czyli kobiety w ciąży, obłożnie chorzy, emeryci, renciści i rodziny z małym dziećmi. Te osoby nie opuszczą lokalu bez wcześniejszego wyznaczenia mieszkania socjalnego, które ma im zapewnić gmina. Ma ona na to 6 miesięcy.

Niestety może się okazać, że gmina nie dysponuje lokalem socjalnym. W takim wypadku musi ona wskazać lokal tymczasowy. Właściciel może również sam zaproponować taki lokal, jeżeli zależy mu na odzyskaniu danego mieszkania, a dysponuje akurat innymi wolnymi lokalami. Bardzo ważne jest, że nie można wprowadzić się do mieszkania zajmowanego przez lokatora, nawet jeżeli jesteśmy jego właścicielem. W takiej sytuacji lokatorzy mogą złożyć pozew do sądu o zaprzestanie naruszenia posiadania.

Jeżeli lokatorzy nie należą do grupy osób chronionych, czekamy, aż wyrok zostanie obarczony klauzulą wykonalności, czyli postanowieniem sądu, że faktycznie można go już wykonać i że nikt nie odwołał się od jego treści. Dopiero wtedy można skierować sprawę do komornika sądowego. Za jego pośrednictwem dokonuje się realnej eksmisji. Dlaczego potrzebny jest komornik? Sami nie możemy nakłonić nikogo do opuszczenia mieszkania.

Komornik najpierw wzywa do dobrowolnego opróżnienia mieszkania, później wskazuje lokal socjalny, jeżeli taki się należy, lub zapewniony przez właściciela, lub gminę lokal tymczasowy. W ostateczności jest to schronisko lub noclegownia. Jeżeli lokator nie opuszcza lokalu, komornik wkracza z policją i przymusowo opróżnia lokal. Koszty usług komornika pokrywa właściciel, jednak pod koniec postępowania komornik liczy koszty i obciąża nimi eksmitowanego.

Największym wyzwaniem postępowania eksmisyjnego jest czas. Postępowanie w sądzie pierwszej instancji może trwać do roku. Jeżeli wyrok jest na naszą korzyć i lokator wyprowadzi się, sprawa jest zakończona. Jeżeli nie chce – trzeba zatrudnić komornika sądowego, do którego kieruje się wniosek o wszczęcie egzekucji.

Dodatkowo trzeba wziąć pod uwagę zimowy okres ochronny (od listopada do marca) oraz możliwość złożenia przez lokatora apelacji od wyroku sądu pierwszej apelacji. Dlatego należy liczyć się z tym, że cały proces może potrwać nawet do dwóch lat.

Co zrobić, gdy w tym okresie lokatorzy nie płacą czynszu ani opłat za media? Czy właściciel musi zapewnić dostęp do prądu i wody w takim lokalu? Obowiązek uiszczania opłaty za media należy niestety do właściciela, który jest stroną umowy z dostawcami mediów. Oczywiście w czasie toku postępowania to lokatorzy winni są regulować należności.

Jeżeli zalegają z opłatami, odzyskanie pieniędzy musi być przedmiotem odrębnego postępowania. Właściciel nie może jednak odciąć wody, prądu czy gazu, aby nakłonić lokatorów do opuszczenia mieszkania. Rozwiązaniem może być założenie liczników prepaidowych, które automatycznie przenoszą uiszczanie opłaty na lokatora.

 

Artykuł powstał na podstawie 24 odcinka podcastu RuszamyNieruchomości:
https://podcast.ruszamynieruchomosci.pl/rn42/

 

Notka o autorkach

 

Marta Baczewska-Golik

Podcaster & Agent Nieruchomości

Marta Baczewska-Golik, przedsiębiorca, właścicielka agencji nieruchomości, autorka podcastu Ruszamy Nieruchomości. Pośredniczyła w transakcjach o wartości blisko 80 mln zł dzięki czemu zdobyła ogromną wiedzę i doświadczenie na temat rynku nieruchomości oraz aspektów prawnych.

Pracowała na rynku w kryzysie i na tzw. górce. Wie dokładnie jak szybko i skutecznie sprzedawać nieruchomości niezależnie od sytuacji na rynku. Opanowała do perfekcji przygotowanie nieruchomości do sprzedaży i prowadzenie procesu sprzedaży tak, aby uzyskało wyższą cenę niż ofertowa.

Z powodzeniem podnajmowała i zarządzała apartamentami w Sopocie o wartości 8 mln zł. Jest mistrzem w układaniu biznesu tak, aby móc pozwolić sobie na długie wakacje, podróże, oraz czas dla najbliższych. Zawsze dąży do sytuacji WIN-WIN.

Sama inwestuje w grunty, wierzytelności i obecnie przygotowuje swoją pierwszą inwestycję deweloperską.

 

Marta Smith

Inwestuje w nieruchomości i jest właścicielką sieci hoteli w Walii. W ciągu zaledwie 5 lat udało jej się zbudować portfel nieruchomości w postaci 20 własnych domów na wynajem długoterminowy w UK oraz kilkunastu domów i mieszkań na najem krótkoterminowy w podnajmie.

Jest praktykiem rynku i już dziś gdyby chciała mogłaby spokojnie wieść życie rentierki. Jednak jej energia, chęć dzielenia się wiedzą i doświadczeniem oraz wpływanie pozytywnie na lokalną społeczność poprzez tworzenie nowych miejsc pracy są dla niej jak turbina, której nie może powstrzymać.

Często o sobie mówi, że zaczynając inwestować chciała uzyskać wymarzony dochód pasywny, by móc podróżować po świecie, a dzisiaj to coś znacznie więcej. Kocha inspirować innych do osiągania finansowej niezależności.