Historia Beaty – czyli jak się przebić na rynku najmu krótkoterminowego?

Historia Beaty, uczestniczki naszego kursu Najmu na Doby pokazuje, że można rozpocząć biznes w nieruchomościach, pomimo iż rynek najmu na doby jest mocno nasycony, a konkurencja spora. Jednym słowem: pomimo wszelkich przeciwności i wymówek. Przygoda Beaty z nieruchomościami zaczęła się dopiero rok temu, a teraz sukcesywnie buduje swoją sieć apartamentów: niedawno oddała do użytku piąty lokal. Ta historia jest o tyle ciekawa, że Beata rozpoczynała z niewielkim wkładem własnym.

Beata jest absolwentką naszych kursów i świetnie sobie radzi na rynku nieruchomości. Swoją przygodę z rynkiem nieruchomości rozpoczęła w niezwykły sposób, bo wszystko zaczęło się od zbliżających się urodzin, kiedy postanowiła, że zanim do nich dotrze, musi zmienić swoją ścieżkę zawodową. Najpierw zakomunikowała swoją decyzję mężowi, a w styczniu 2018 roku złożyła wypowiedzenie w pracy na etacie, choć nie wiedziała jeszcze co robić dalej.

Tuż po odejściu z pracy trafiła na nasze kursy i zdecydowała po krótkim czasie, że tym „czymś” będą nieruchomości, a konkretnie apartamenty w najem krótkoterminowy. Na początku odstraszała ją myśl, że będzie uwiązana i uzależniona od nieruchomości, podobnie jak to było wcześniej z pracą na etacie. Jakiś czas później okazało się, że sporo czynności i procesów w tym biznesie da się zautomatyzować.

 

Liczy się pomysł, czyli jak się wyróżnić

Początki były trudne, bo mieszkania, które Beata kupował były do generalnego remontu. Całe szczęście w kwestiach technicznych mogła liczyć na męża, który opierał się na swoim doświadczeniu budowlanym. Sama zaś Beata zaczęła się skupiać się na tworzeniu marki – zależało jej, aby każdy z apartamentów wpisywał się w spójną wizję i aby było to coś, co będzie rozpoznawalne. I tak właśnie powstała marka Bliss Apartments. Każdy apartament nawiązuje do miasta, które Beata wraz z mężem odwiedziła i przeżyła jakąś przygodę. Aranżacja wnętrz apartamentów nawiązuje do tych miast.

Podczas pracy nad pomysłem na biznes, przyglądając się konkurencji, Beata zauważyła, że jest mnóstwo apartamentów i większość ma ładne wnętrza, ale nie wyróżnia je nic szczególnego. Beata postanowiła, że zrobić coś bardziej oryginalnego, coś, na czym można będzie zawiesić oko i wybrać apartament. Właśnie dzięki temu w apartamencie San Francisco na przykład gość znajdzie deskę surfingową, która jest lampą w kuchni, w apartamencie Chicago z kolei trąbkę, która jest z lampką i inne drobne gadżety, które mają za zadania przyciągnąć klientów. To działa!

Klienci często podkreślają, że oprócz tego, że apartament jest oryginalnie wyposażony, to jeszcze jest funkcjonalny. Beata ma takie założenie, że zanim dopuści apartament do obiegu, cała jej czteroosobowa rodzina tam nocuje, sprawdzając, czy wszystko funkcjonuje, czy jest odpowiednia ilość wieszaków, lampek, półek itp. I to również się sprawdza, ponieważ klienci to dostrzegają i o tym później mówią i piszą w opiniach.

 

Największe przeszkody

Na początku największym problemem były pieniądze, ponieważ Beata nie miała własnych oszczędności do zainwestowania, dysponowała jedynie kwotą ok. 30 000 zł. W związku z tym musiała posiłkować się kredytem. Wspomina długie oczekiwanie na decyzje kredytowe, duże ryzyko podpisanych wcześniej umów przedwstępnych i ponoszenie dodatkowych kosztów z niedotrzymaniem terminów z tym związanych, kłopoty z pośrednikiem i właścicielem nieruchomości.

Z czasem weszła we współpracę z sympatycznym pośrednikiem, z którym pracowała przy kolejnych inwestycjach. To doświadczenie nauczyło ją, jak ważne jest, żeby utrzymywać dobre relacje z kluczowymi osobami w procesie inwestycyjnym.

 

Konkurencja na rynku z apartamentami

Z pierwszym apartamentem Beata wystartowała zaraz przed sezonem pod koniec kwietnia. To był bardzo dobry moment, ponieważ sezon dopiero się zaczynał. Od tego momentu ten apartament w sezonie miał prawie 100% obłożenia. W budżecie zakładano obłożenie na mniej więcej około 20 nocy w ciągu miesiąca, czyli jakieś 70% i to udaje się Beacie już od pierwszego miesiąca funkcjonowania. Wiadomo, że w niskim sezonie, obłożenie jest mniejsze i trzeba żonglować stawkami, ale w sumie wszystko się spina, udaje się płacić bez problemu raty kredytu i jeszcze trochę zostaje, szczególnie przy założeniu skali.

„Kiedy dodawałam pierwsze obiekty, było ich w Poznaniu około 500, teraz jest już 1600 tych obiektów, więc stąd był pomysł i troska o to, żeby te apartamenty się odróżniały spośród wszystkich” – mówi Beata. Ten pomysł spowodował również większe zainteresowanie lokali ze strony zagranicznych klientów. Beta była mile zaskoczona, tym, że na przykład Hiszpanom czy Włochom chce się przyjechać do Poznania na mini wakacje, mimo że w porównaniu z ich krajem jest szaro, pada i zimno.

 

Rezerwacyjne portale internetowe

W rezerwacyjnych portalach internetowych w Polsce obecnie króluje głównie Booking, choć oczywiście ważny jest również Airbnb, z którego częściej korzystają zagraniczni klienci. Oprócz tych popularnych portali Beata współpracuje również a Expedia skąd na razie ma niewielu gości, ale jak już ma, to najczęściej na dłuższy okres, nawet tygodniowy. Poza tym korzysta z Trivago i TripAdvisora oraz noclegi.pl.

Beata ma też swoją własną stronę internetową, co jest oczywiście najkorzystniejsze finansowo, bo nie musi płacić prowizji za rezerwacje. W ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy Beata dotarła także do momentu, w który ma już tzw. powracających klientów, dokonujących bezpośrednich rezerwacji.

 

Automatyzacja biznesu

Jak rozwiązać temat automatyzacji i zarządzania apartamentami, żeby nie mieć tak zwanej kuli u nogi, że trzeba być na każde skinienie klienta? Według Beaty oprócz dobrej organizacji wymaga to pewnej zmiany mentalnej i po prostu odpuszczenia sobie. Na początku było to bardzo trudne, bo każdy telefon z nieznanego numeru powodował lęk, że na pewno coś się stało i że trzeba będzie jechać, rozwiązać problem. Na szczęście okazuje się, że większość to telefony o błahe sprawy (typu: jakie jest hasło do WiFi), dlatego, że goście nie czytają informacji zarówno wysyłanych mailem, jak i zostawionych w folderach informacyjnych w apartamentach.

Oprócz tego Beata korzysta z kodowanych skrzyneczek na klucz: osoba, która sprząta, zmienia kod. Beata ma również zautomatyzowany system wysyłki maili przez booking.com (Jeśli chcesz bezpłatnie pobrać wzory takich maili, to znajdziesz je TUTAJ. Beata korzysta również z channel managera Idosell, który automatycznie zarządza kalendarzem i zapobiega podwójnym rezerwacjom.

Jeśli chodzi o wszystkie płatności, to Beata zdecydowała się, żeby zamiast bezpośredniego pobierania opłata zdać się na portale internetowe typu Booking. Czasem pobiera kaucję w wyjątkowych sytuacjach, np. kiedy dostaje rezerwację dla 6 osób na jedną noc, ponieważ wówczas jest duże prawdopodobieństwo imprezy i ewentualnych zniszczeń. Sąsiedzi to również ważny element jej biznesu: są uprzedzeni i mają do niej numer telefonu, więc zawsze mogą zadzwonić i liczyć na szybką reakcję.

 

Plany na przyszłość

Beata zaczęła swój biznes rok temu i obecnie ma 5 apartamentów w wynajem krótkoterminowy, a kolejnym krokiem będzie dla niej flipowanie. Mamy nadzieję, że historia Beaty dała Ci inspirację do tego, aby nie rezygnować ze swoich marzeń.

 

Chcesz wiedzieć więcej na temat najmu krótkoterminowego?

Sprawdź nasze kursy i webinary:

 

Notka o autorkach

 

Marta Baczewska-Golik

Podcaster & Agent Nieruchomości

Marta Baczewska-Golik, przedsiębiorca, właścicielka agencji nieruchomości, autorka podcastu Ruszamy Nieruchomości. Pośredniczyła w transakcjach o wartości blisko 80 mln zł dzięki czemu zdobyła ogromną wiedzę i doświadczenie na temat rynku nieruchomości oraz aspektów prawnych.

Pracowała na rynku w kryzysie i na tzw. górce. Wie dokładnie jak szybko i skutecznie sprzedawać nieruchomości niezależnie od sytuacji na rynku. Opanowała do perfekcji przygotowanie nieruchomości do sprzedaży i prowadzenie procesu sprzedaży tak, aby uzyskało wyższą cenę niż ofertowa.

Z powodzeniem podnajmowała i zarządzała apartamentami w Sopocie o wartości 8 mln zł. Jest mistrzem w układaniu biznesu tak, aby móc pozwolić sobie na długie wakacje, podróże, oraz czas dla najbliższych. Zawsze dąży do sytuacji WIN-WIN.

Sama inwestuje w grunty, wierzytelności i obecnie przygotowuje swoją pierwszą inwestycję deweloperską.

 

Marta Smith

Inwestuje w nieruchomości i jest właścicielką sieci hoteli w Walii. W ciągu zaledwie 5 lat udało jej się zbudować portfel nieruchomości w postaci 20 własnych domów na wynajem długoterminowy w UK oraz kilkunastu domów i mieszkań na najem krótkoterminowy w podnajmie.

Jest praktykiem rynku i już dziś gdyby chciała mogłaby spokojnie wieść życie rentierki. Jednak jej energia, chęć dzielenia się wiedzą i doświadczeniem oraz wpływanie pozytywnie na lokalną społeczność poprzez tworzenie nowych miejsc pracy są dla niej jak turbina, której nie może powstrzymać.

Często o sobie mówi, że zaczynając inwestować chciała uzyskać wymarzony dochód pasywny, by móc podróżować po świecie, a dzisiaj to coś znacznie więcej. Kocha inspirować innych do osiągania finansowej niezależności.