Jak podnieść wartość nieruchomości?

Niektórzy nie odróżniają podnoszenia wartości od podnoszenia ceny. Cena jest rynkowym odzwierciedleniem WARTOŚCI, jaką kupujący widzi w nieruchomości. A na wartość nieruchomości możemy mieć wpływ.

Wyobraź sobie 55-metrowe, dwupokojowe mieszkanie w bloku z lat 60., powiedzmy w Warszawie. Od ponad pół wieku mieszkanie to widziało dwa razy wałek z farbą, raz ekipę, która wstawiła okna PCV i raz hydraulika, który naprawił spłuczkę i wymienił baterię kuchenną.

Umeblowanie prawie się nie zmieniło od czasu pierwszego zasiedlenia (razem z mieszkaniem masz szansę zakupić kilka perełek vintage). Nieruchomość nie przystaje do dzisiejszych potrzeb rynkowych, remont kapitalny jest w tym wypadku podstawowym sposobem na podniesienie jego wartości. Rozkładowe dwa pokoje i widna kuchnia przedstawiają jednak znacznie większy potencjał, niż widać to na pierwszy rzut oka.

Przenosząc kuchnię do dużego pokoju (aneks), zyskamy dodatkową sypialnię. Okazuje się również, że w mniejszym z pokoi są dwa okna i poprzez jego podział uzyskamy dwa niewielkie pokoiki dla dzieci. W ten sposób dwupokojowe mieszkanie zamieniamy w pełni funkcjonalne cztery pokoje z aneksem, idealne dla rodziny 2+2.

Fizyczna ingerencja w mieszkanie pociąga tutaj za sobą zmianę grupy, do której kierowana jest oferta. Podniesienie wartości nieruchomości polega w tym wypadku na obu tych działaniach.

Zmieniamy stare, brzydkie i zepsute, na nowe piękne i funkcjonalne.

Początkujący flipperzy (flip, upraszczając, to tani zakup, szybki remont/podniesienie wartości i sprzedaż z zyskiem) zachęcani są często do angażowania się w podobne do opisanego powyżej projekty, w ramach których wartość podniesiona zostaje nie tylko poprzez odnowienie starej tkanki mieszkania, ale poprzez wygenerowanie dodatkowego pomieszczenia, a tym samym lepsze dopasowanie się do potrzeb rynku.

Zmiany układu przestrzennego są pożądane nie tylko jako „wyciskanie” maksimum z danego metrażu. Większość mieszkań poddawanych takim metamorfozom projektowana była w latach 50., 60. i 70., i po prostu nie odpowiada dzisiejszemu stylowi życia.

Przeglądając oferty sprzedaży mieszkań, po niedługim czasie zorientujesz się, które z nich to inwestycje flipperów — większość z nich trzyma się bardzo podobnej gamy kolorystycznej, materiałów i rozwiązań we wnętrzach. Wynika to z doświadczenia związanego z oczekiwaniami rynku — biała prosta kuchnia najlepiej się sprawdza po przeniesieniu do niewielkiego salonu, drewnopodobny blat ociepla wnętrze, czarny zlewozmywak z konglomeratu sugeruje wyższy standard itp.
Takie nowoczesne wyposażenie i wykończenie podnosi wartość nieruchomości, a niekoniecznie musi być bardzo drogie.

Przy tego rodzaju inwestowaniu kluczowe znaczenie ma cena zakupu, ponieważ nakłady potrzebne na doprowadzenie mieszkania do oczekiwanego stanu są wysokie. Ważne, żeby stosować rozwiązania, które realnie wpłyną na cenę sprzedaży lub najmu i nie „przeinwestować”. Stąd pomysły na stosowanie atrap AGD do sesji zdjęciowych i mobilne elementy do home stagingu przenoszone przez inwestorów mieszkania do mieszkania.

Podnieść wartość nieruchomości mogą również działania zgoła odwrotne.
W segmencie premium, przy dużych mieszkaniach z rynku wtórnego stosuje się zabiegi unowocześniające układ przestrzenny nie poprzez wydzielanie, ale poprzez otwieranie i łączenie pomieszczeń — na przykład otwieranie kuchni na salon lub łączenie jednej z łazienek na główną sypialnią. Z wielopokojowego mieszkania w kamienicy w dobrej lokalizacji może w ten sposób powstać nowoczesny apartament, pożądany na rynku premium.

Nie tylko flip.

Rynek pierwotny również daje pewne pole do popisu w kwestii podnoszenia wartości.

Deweloperzy nie znają dokładnie indywidualnych potrzeb swoich przyszłych klientów, mieszkania projektują w określonych popytem metrażach, ale nad ich wnętrzami się zazwyczaj nie pochylają. Na rzutach mieszkań oferowanych przez deweloperów urządzenia i meble ustawione są symbolicznie, ich celem jest zaznaczenie przewidywanej funkcji pomieszczenia, nie są to projekty wnętrz.

Klienci informowani są o możliwości wprowadzenia zmian na etapie budowy, nie wszystkim jednak wystarcza wyobraźni, żeby podnieść funkcjonalność mieszkania. Konsultacja z architektem wnętrz może w takiej sytuacji otworzyć oczy. Wartość nieruchomości podnosi się tutaj poprzez zoptymalizowanie układu funkcjonalnego.

Uwierz, nawet przesunięcie drzwi do pokoju, niewielkie powiększenie łazienki lub wyodrębnienie garderoby może zdecydowanie podnieść jakość życia, a tym samym wartość mieszkania przy przyszłej odsprzedaży. Takie działania może też podjąć inwestor działający na rynku pierwotnym, który poza poprawieniem funkcjonalnością może mieszkanie wykończyć i oferować jako gotowe do zamieszkania.

Gotowe na wynajem. 

Pomyśl o dużym, wielopokojowym mieszkaniu na czwartym piętrze bez windy i miejsca postojowego, w centralnej dzielnicy miasta uniwersyteckiego. Takie mieszkanie byłoby bardzo trudno dobrze sprzedać, bo pewne jego cechy (brak windy) wykluczają jego przydatność dla potencjalnej grupy docelowej (rodziny z dziećmi). Po przeanalizowaniu układu mieszkania okazuje się jednak, że można je podzielić na pięć wygodnych pokoi, dwie łazienki i kuchnię. Taki zabieg, plus nowoczesne wykończenie i wyposażenie, to przepis na mieszkanie przeznaczone na wynajem dla studentów.

 Dla osób chcących lokować w nieruchomościach nadwyżki finansowe lub inwestować przy wsparciu dźwigni kredytowej ma ono zupełnie inną, znacznie wyższą wartość. Przy takiej inwestycji cena zakupu jest ważna, ale dla przyszłego nabywcy kluczowa będzie kalkulacja stopy zwrotu z najmu. Przygotowywaniem takich gotowców, gotowych mieszkań inwestycyjnych (sprzedawanych często jako wynajęte i zarabiające) zajmuje się z powodzeniem część inwestorów. Wartość podnoszą, zmieniając przeznaczenie nieruchomości i dostosowując ją do nowej funkcji.

To nie wszystko.

Wymienione sposoby podnoszenia wartości nieruchomości nie wyczerpują szerokiego wachlarza kreatywnych działań, które mogą podejmować inwestorzy. Jest ich wiele i można je dowolnie łączyć. Zainspiruj się listą poniżej.

Remonty i przebudowy:

• remonty mieszkania (od odświeżenia, po remont kapitalny),
• wyposażenie pod klucz,
• nadbudowy, przebudowy, adaptacje strychów i suteren,
• rewitalizacje całych budynków (kamienice, budynki poprzemysłowe).

Ingerencja w układ optymalizująca wykorzystanie metrażu:

• wygenerowanie nowych pomieszczeń poprzez zmiany funkcji (przeniesienie kuchni do salonu, wyodrębnienie garderoby, podział dużego pokoju na dwa mniejsze),
• podział na pokoje na wynajem,
• podział na mikrokawalerki na wynajem (w ramach tej samej KW),
• podział na mniejsze, wyodrębnione lokale (formalne rozdzielenie KW).

Wyeksponowanie potencjału nieruchomości bez dużej ingerencji w lokal:

• przygotowanie samego projektu zmian dla mieszkań z rynku wtórnego lub pierwotnego,
• wprowadzenie zmian lokatorskich w mieszkaniu od dewelopera,
• zmiana sposobu użytkowania (zmiana lokalu użytkowego na mieszkalny lub odwrotnie),
• wyeksponowanie nieoczywistych cech lokalizacji (budowana stacja metra lub dużego zakładu pracy w okolicy),
• odświeżenie mieszkania,
• odpowiednie przygotowanie do sprzedaży.

Uwaga, nie szalej z młotkiem.

Jeżeli planujesz oprzeć swoją inwestycję na podniesieniu wartości poprzez zmianę układu mieszkania, koniecznie sprawdź, czy ta zmiana jest możliwa technicznie. W szczególności, czy możliwe będą wyburzenia i przeniesienie instalacji wodno — kanalizacyjnej.

Przy zmianie układ mieszkania często konieczne są wyburzenia istniejących ścian. Warto robić to zgodnie z prawem i ze zdrowym rozsądkiem. Reguluje to prawo budowlane, ale także wewnętrzne zasady spółdzielni lub wspólnot. Cześć ścian może być nośna, nie zawsze widać to na pierwszy rzut oka. Usuwanie fragmentów ścian nośnych, poszerzanie otworów, nie jest niemożliwe, ale formalnie wymaga konsultacji z konstruktorem, projektu i pozwolenia na budowę.

Jeśli decydujesz się na remont mieszkania w kamienicy, załóż większy margines w budżecie remontowym. Tu może czyhać na Ciebie wiele niespodzianek technicznych, z koniecznością wymiany stropu włącznie. Przed taką inwestycją warto skonsultować się z kimś, kto się na tym zna.

Celem inwestowania jest osiągnięcie zwrotu z nakładów inwestycyjnych na podstawie konkretnych założeń i działania. Kalkulacja zależy od wielu czynników — inaczej przygotowuje się inwestycje do dalszej sprzedaży, inaczej mieszkania przeznaczone na wynajem, podnajem, a inaczej apartamenty na najem krótkoterminowy. Pamiętaj jednak, że wartość nieruchomości można kreować, a okazje tworzyć. Najłatwiej jest inwestować w nieruchomości znacznie „przecenione”, kupowane poniżej wartości rynkowej. Jest to jednak strategia coraz trudniejsza do realizacji, ze względu na boom inwestycyjny. Coraz większe znaczenie ma kreatywne podejście inwestorów i umiejętność zobaczenia wartości tam, gdzie inni jej nie dostrzegają.