Flipowanie to termin, który mocno wgryzł się w żargon małych i średnich inwestorów. Polega na kupieniu mieszkania poniżej ceny rynkowej, wyremontowaniu go i sprzedaży z zyskiem. Taki obrót mieszkaniami jest coraz bardziej popularny. Dlaczego? Bo pozwala jednorazowo zarobić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Początkującym inwestorom wydaje się, że skoro zakup i sprzedaż mieszkania nie są ograniczone żadnymi zakazami prawnymi i może to zrobić każda osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej, to również oni sami nie muszą zakładać firmy, jeśli od czasu do czasu chcą kupić mieszkanie na flipa.

Przepisy rzeczywiście tego nie zabraniają, czyli możesz kupować, remontować i sprzedawać mieszkania bez zakładania działalności gospodarczej. Nie ma jednak dokładnie sprecyzowanej liczby transakcji, od której należałoby już działać jako firma. Jednym z czynników, które to determinują, jest na pewno skala. Jeśli chcesz sprawdzić, czy flipowanie jest dla ciebie i planujesz pierwszą inwestycję, możesz to zrobić jako osoba fizyczna.

Przy takiej próbie ryzyko, że urząd skarbowy potraktuje to jako działalność prowadzoną bez rejestracji, jest znikome. Urzędnicy musieliby udowodnić ci zamiar prowadzenia takiej działalności. Przy drugim mieszkaniu ryzyko jest już większe, zwłaszcza jeśli obie inwestycje zrealizowane zostały w niewielkim odstępie czasu. Może to zostać potraktowane jako działalność gospodarcza, czyli, jak mówi Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, działalność zorganizowana, ciągła i nastawiona na zysk.

Jeśli więc masz system wyszukiwania nieruchomości i sprzedaży, masz wykupione ogłoszenia i robisz to w sposób ciągły, czyli finalizujesz więcej niż jedną transakcję w skali roku, to jest to traktowane jako działalność gospodarcza. Co prawda przepisy nie definiują tego, a interpretacje podatkowe pojawiają się różne, to przy drugiej transakcji ryzyko kontroli i nałożenia kary za prowadzenie działalności gospodarczej bez rejestracji, jest duże. Dlatego najlepiej jest po zakończeniu realizacji pierwszej inwestycji, jeśli jesteś zadowolony z efektów pracy i chcesz na poważnie zająć się flipowaniem, założyć działalność gospodarczą.

Zazwyczaj jednak po pierwszej transakcji jest pokusa, by drugą nieruchomość również kupić jako osoba fizyczna i uniknąć płacenia podatku dochodowego. Jeśli kupujesz nieruchomość, którą następnie sprzedajesz przed upływem pięciu lat (licząc od końca roku, w którym dokonałeś zakupu), masz obowiązek zapłacić podatek dochodowy. Przykładowo w połowie 2019 roku kupiłeś mieszkanie, wyremontowałeś je i sprzedałeś w listopadzie 2019 roku.

W takiej sytuacji do 30 kwietnia 2020 roku masz obowiązek złożyć zeznanie podatkowe na formularzu PIT 39 i zapłacić podatek dochodowy, płacony od dochodu. Dochodem jest przychód ze sprzedaży mieszkania po odjęciu kosztów takich jak cena zakupu mieszkania, koszty remontu, opłaty notarialne itd. Jest możliwość skorzystania ze zwolnienia z płacenia podatku, ale można z niego skorzystać w ciągu 3 lat od momentu sprzedaży nieruchomości, pod warunkiem jednak, że uzyskane pieniądze zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.

Oznacza to, że kupienie kolejnego mieszkania, wyremontowanie go i sprzedanie nie jest realizacją własnych celów mieszkaniowych, więc uniemożliwia skorzystanie z tego zwolnienia. W takim przypadku nie ma wątpliwości, że nie można uniknąć płacenia podatku. Czy urząd skarbowy to sprawdzi? Tak, przed upływem przedawnienia, czyli za 5 lat.

Wtedy trzeba będzie zapłacić podatek dochodowy z odsetkami za zwłokę od tego momentu, kiedy ten podatek powinien zostać zapłacony. Dlatego taka taktyka nie jest dobrym rozwiązaniem. Pieniędzy z realizacji pierwszego flipa nie można przeznaczyć na kolejną inwestycję. Nie może to być również mieszkanie, którego nie będziesz sprzedawał, ale na przykład przeznaczysz na wynajem lub potraktujesz jako inwestycja dla dorastającego dziecka.

Pieniądze ze sprzedaży mieszkania możesz jednak przeznaczyć na remont, ale tylko nieruchomości, której jesteś właścicielem lub współwłaścicielem. Pamiętaj również, że jeśli remontujesz i chcesz skorzystać z ulgi, musisz mieć faktury za prace budowlane lub ewentualnie umowę zawartą z wykonawcą i potwierdzenie przelewu wynagrodzenia.

Działalność gospodarcza nakłada na przedsiębiorców pewne obowiązki, ale zapewnia również benefity. Jeśli nie planujesz poważnych inwestycji w danym roku podatkowym, najlepszym rozwiązaniem będzie jednoosobowa działalność gospodarcza, która jest znacznie tańsza od spółki. Można ją prosto założyć bez wychodzenia z domu składając przez internet wniosek CEIDG i podpisując go przez ePUAP. Przy zakładaniu działalności należy się zastanowić nad kilkoma rzeczami. Najważniejszy jest ZUS, VAT i podatek dochodowy.

Jeśli jesteś zatrudniony na umowę o pracę, a flipowanie to działalność dodatkowa, prowadząc działalność gospodarczą, opłacasz jedynie składki na ubezpieczenie zdrowotne. Jeśli nie masz stałego zatrudnienia na etacie, musisz niestety płacić wszystkie składki, czyli ubezpieczenie społeczne, zdrowotne oraz chorobowe, z którego jednak możesz ewentualnie zrezygnować. Początkujący przedsiębiorcy, czyli tacy, którzy po raz pierwszy rejestrują działalność gospodarczą, mogą skorzystać z ulg.

Przez pierwsze pół roku od zarejestrowania działalności są zwolnieni ze składki na ubezpieczenie społeczne, a następnie płacą tzw. Mały ZUS, który obowiązujący przez 24 miesiące. Nie jest to idealne rozwiązanie, ponieważ jeśli nie płacisz składek na ubezpieczenia społeczne, to znaczy, że nic nie odkładasz na emeryturę. Z kolei rezygnując z dobrowolnych składek na ubezpieczenie chorobowe, pozbawiasz się w tym samym zasiłku chorobowego.

Jeśli chodzi o podatek dochodowy, musisz wybrać formę opodatkowania. Pierwsza możliwość to rozliczanie według ogólnych zasad (jak przy umowie o pracę), czyli 17 proc. podatek od zarobionej kwoty do wysokości 85 528 zł i 32 proc. z nadwyżki powyżej tej kwoty. Druga możliwość to podatek liniowy, czyli stała stawka 19 proc. w skali roku. Musisz zatem zastanowić się, ile flipów rocznie jesteś w stanie zrealizować. Jeśli więcej niż dwa, przy założeniu, że na każdym zarabiasz ok. 30 000 zł, to bardziej opłaci ci się wybór podatku liniowego, chyba że rozliczasz się razem ze współmałżonkiem, co pozwala inaczej obliczyć dochód. Wszystko zależy więc od twojej indywidualnej sytuacji.

Plusem prowadzenia działalności gospodarczej jest możliwość odliczenia od przychodu kosztów. Przy flipowaniu będzie to m.in. zakup mieszkania, samochodu, komputera, telefonu, udokumentowane środki poświęcone na remont mieszkania, paliwo, przeglądy samochodu, czy sprzęt biurowy. Jednym słowem wszystkie zakupy, które można gospodarczo udowodnić, że są niezbędne do flipowania.

Podobnie jest z kosztami reklamy w serwisach czy ogłoszeń. Dodatkowo samochód czy komputer można wziąć w leasing lub skorzystać z amortyzacji, która umożliwia rozliczenie środków trwałych powyżej 10 000 zł w comiesięcznych ratach. Zakup na przykład samochodu nie będzie więc wydatkiem w miesiącu zakupu, ale będzie rozliczany na przestrzeni określonego czasu.

Jeśli realizujesz coraz więcej flipów, twój biznes się rozrasta i chcesz budować swoją markę, warto zastanowić się, czy nie zabezpieczyć interesów twojej rodziny i pomyśleć nad założeniem spółki. Uwaga, nie powinna to być jednak spółka cywilna, ale z o.o.

Dlaczego? Ponieważ przy tej formie prawnej działalności spółka jest odrębnym podmiotem. Spółkę z o.o. można założyć jednoosobową (z obowiązkiem płacenia ZUS-u) lub wieloosobową (bez takiego obowiązku). Ważne jest, że przy jednoosobowej spółce nie płaci się podatku dochodowego od osób fizycznych PIT, lecz 9 lub 19 proc. CIT. Większość inwestorów zmieści się w niższym 9 proc. progu z 2 mln euro limitu przychodów rocznie.

Jeśli jesteś początkującym inwestorem, możesz czuć się przygnieciony odpowiedzialnością i ilością decyzji, które musisz podjąć. Warto jednak zagłębić się w temat podatków. Flipując starasz się poznać trendy oraz sposoby na zwiększenie wartość mieszkania. Tak samo powinieneś zadbać o swoje finanse. Dobrze jest być świadomym, gdzie może pojawić się ryzyko.

Pozwoli ci to na przygotowanie się na sytuację, gdy na przykład organ kontrolny sprawdzi twoje finanse i zarzucić ci nieprawidłowości, które będą związane z odmienną od twojej interpretacją przepisów. Pamiętaj, że możesz zlecić rozliczanie finansów najlepszej księgowej, jednak odpowiedzialność za jej prowadzenie ponosisz niestety osobiście. Dlatego pogłębienie wiedzy na temat przepisów podatkowych i form prawnej działalności jak najbardziej leży w twoim interesie.

Artykuł powstał na podstawie podcastu Ruszamy Nieruchomości nr 117 – Jaką formę prawną wybrać, kiedy chcę flipować?