Case study Grzegorza

Zainteresowaliśmy się inwestowaniem w nieruchomości z kilku powodów. Główny: docelowo pragniemy uzyskiwać dochód pasywny z wynajmu mieszkań, a na to jest potrzebny kapitał. Zanim zajęliśmy się tym zagadnieniem Teresa zrezygnowała z – być może – „bezpiecznej”, lecz zarazem stresującej pracy na etacie. Zawsze interesowała się architekturą wnętrz.

Odpowiednie wykształcenie w tej dziedzinie zdobyła wiele lat wcześniej, ale splot różnych zdarzeń przyczynił się do tego, że pracowała w charakterze plastyka, a także menadżera kultury. Natomiast ja, jako prezes dużej spółki akcyjnej, z ponad 25. letnim doświadczeniem menadżerskim, bardzo dobrze orientuję się w zagadnieniach biznesowych. Istniał zatem grunt, na który miało paść ziarno. I tak się też stało. Nowy splot okoliczności spowodował, że połączyliśmy nasze kompetencje i realizujemy kolejne inwestycje.

Bielsko-Biała, ul. Młodości 8. To nasza pierwsza nieruchomość, do której mamy szczególny sentyment. Był to lokal dwupokojowy o powierzchni około 50m2, mieszczący się na pierwszym piętrze w czterokondygnacyjnym bloku z lat sześćdziesiątych, w zielonej okolicy, blisko centrum. W mieszkaniu tym napotkaliśmy na wszystkie możliwe problemy. Większość z nich nie pojawiła się już w kolejnych inwestycjach.

Remont objął praktycznie wszystko, łącznie z wymianą okien, zrobieniem nowej wylewki. Dla osiągnięcia wysokiej estetyki musieliśmy użyć do „prostowania” ścian płyt KG. W mieszkaniu wymieniliśmy wszystkie instalacje, jak również wszystkie drzwi. Wykonaliśmy piękną lakierowaną kuchnię na wymiar z pełnym sprzętem AGD: piekarnik, płyta grzewcza, lodówka, zmywarka. Zakupiliśmy pralkę, dla której we wnęce na korytarzu wykonana została specjalna zabudowa wraz z instalacją wodną i ściekową.

Natomiast w drugiej wnęce zainstalowaliśmy szafę ubraniową. Licznik gazowy ukryliśmy w wykonanej również na wymiar, szafce na sprzęt do sprzątania. Zadbaliśmy o wszystkie szczegóły wykończenia mieszkania. Zaaranżowaliśmy sufity podwieszane. Rozmieściliśmy wiele punktów oświetlenia, które umożliwiły grę światłem, co z kolei pomogło stworzyć wyjątkowy klimat.

Nie było łatwo. Żona po pierwszej rozmowie z (poleconymi!!!) wykonawcami stwierdziła, że z tą ekipą będą problemy. Czas pokazał, że miała rację. Zanim o tym się przekonaliśmy, podczas kolejnych spotkań w miejscu inwestycji, usłyszała płaczliwą historię jednego z wykonawców. Telenowela w odcinkach 🙂

Z naszej strony była kawa, ciasto, towar budowlany. Wieczorami po pracy jeździłem z Teresą do Leroy Merlin i Castoramy po płytki, po panele itd. Wszystko transportowaliśmy samochodem osobowym… Najpierw gromadziliśmy wszystko w naszym mieszkaniu i garażu. A potem przewoziliśmy na Młodości. Zamówiony sprzęt AGD przez internet również. Zmęczenie dawało się nam czasem we znaki, ale zapał nas nie opuszczał.

Remont rozpoczęliśmy w październiku 2017 roku. Styczeń 2018 – stan zaawansowania prac naszej ekipy: część ścian i sufitów oklejonych płytami KG… Dwie transze umówionej zapłaty wypłacone… Usłyszeliśmy, że w zasadzie wystarczy już tylko położyć płytki i dokończyć sufity. Płytkarz przyjdzie następnego dnia, a oni proszą o resztę kwoty. Wtedy stanowczo postawiłem warunek, aby najpierw dokończyli remont, a wtedy dostaną umówioną kwotę.

Jeszcze tego samego dnia odjechali z hasłem na ustach: jedziemy, już i tak dużo czasu tu dzisiaj zmarnowaliśmy, czekają na nas. Więcej się nie pojawili. Płytkarz następnego dnia również nie przyszedł… W mieszkaniu inne ekipy wykonały wcześniej wylewkę, wymieniły okna, grzejniki i instalację elektryczną i wodno-kanalizacyjną. Znaleźliśmy kolejnych wykonawców.

Okazało się, że płyty KG na ścianach były przyklejone tylko w części pod sufitem. Przy podłodze nie dolegały, ruszały się. Otwory drzwiowe, mimo ustalonych wymiarów, były za małe. Część regipsów trzeba było oderwać, inne podkleić itd… Oczywiście musieliśmy dokupić materiał i opłacić nową ekipę, która „prostowała” jeszcze raz wyprostowane, ale krzywo wyprowadzone ściany. Mimo tej sytuacji trudno nam potem było rozstać się z tym mieszkaniem.

Mieszkanie kupiliśmy we wrześniu 2017 roku za kwotę 135.000 zł, natomiast sprzedaliśmy w marcu 2018 roku za kwotę 246.000 zł, W trakcie remontu ponieśliśmy wydatki na poziomie 67.000 zł co dało nam koszt za 1 m2 mieszkania w wysokości 1300 zł. Ponieśliśmy ponadto inne koszty w tym koszty eksploatacyjne i koszty finansowania projektu. Nasz zysk na tym projekcie wyniósł 30.000 zł.

Co ciekawe, mieszkanie „sprzedaliśmy dwa razy”, gdyż pierwsza klientka musiała się wycofać z powodu nieuzyskania kredytu bankowego. Na kolejnego klienta czekaliśmy niespełna 2 tygodnie.

Zdobyte doświadczenie podczas realizacji tej inwestycji przyczyniło się do samych sukcesów w kolejnych wyzwaniach. Obecnie nasze remonty przebiegają bardzo sprawnie, a mieszkania szybko się sprzedają.

Wkładamy dużo serca w estetyczne wykończenie naszych inwestycji. Dobrze i ładnie wykończone mieszkanie daje nam dużo satysfakcji, nie tylko finansowej, a nowych użytkowników cieszy, co nas też cieszy.

Notka o autorze

Grzegorz Tomiak

Grzegorz Tomiak jest ekonomistą, menadżerem z ponad 25 letnim stażem w zarządzaniu przedsiębiorstwami oraz prezesem zarządu i dyrektorem generalnym spółki akcyjnej.

Od ponad roku zajmuje się wraz z żoną Teresą inwestowaniem w nieruchomości pod marką „Mieszkaj ładnie w Bielsku-Białej”. Dotychczas zrealizował z sukcesem dziewięć projektów inwestycyjnych w Bielsku-Białej w modelu kupno / remont / sprzedaż mieszkania. Nowy biznes prowadzą w sposób systemowy w ramach spółki prawa handlowego. Plany na dalszy rozwój biznesu obejmują flipowanie, podnajem oraz małe inwestycje deweloperskich.